掲載実績多数！

解体工事・外構工事なら
よく働くマトイにお任せください！

実績と解体費用はこちら

※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　都市の無秩序な拡大を防ぐために建築が厳しく制限される市街化調整区域。
　自身の家がそこに建っている場合、解体に際して「壊したら二度と家を建てられないかも」と不安を抱える人が多くいます。
　確かに厳しい制限がありますが、複数の条件を満たすことで再建築が可能になるケースもあります。しかし、その点を理解して解体に踏み切らないと建築不可となるリスクが高くなります。
　そこで今回は、市街化調整区域に建つ家屋を解体する前に知っておくべきポイントを整理してお伝えします。

　家屋の解体工事では、その準備段階からさまざまなことを調べたり、段取りを組んだりする必要があります。ときには「どうしたらいいの？」と困惑することもあるでしょう。
　そんなとき、マトイの無料ご相談・お見積りフォームをお気軽にご利用ください。
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム

市街化調整区域とは

　「市街化調整区域」といった言葉は、たまに耳にすることがあるかもしれません。実際、そこに建物を所有する人にとっては、建築行為に厳しい制限がかかるため冒頭に記したように不安を感じる要素があります。

市街化調整区域の定義

　「市街化調整区域」とは都市計画法に基づき、「市街化を抑制すべき区域」として指定された地域のことをいいます。具体的には次のことが制限されます。

・市街地として積極的に整備しない
・新たな建築や開発は原則として認めない
・農地・森林・自然環境の保全を目的とする

　このため自然が残りやすい地域であるものの、新たな建築や開発は制限されているために住宅地としての利便性は低くなる傾向がみられます。

市街化区域の定義と市街化調整区域との違い

　「市街化調整区域」に似た言葉に「市街化区域」というものがあります。いずれも都市計画区域を示す用語ですが、その内容は大きく異なります。

【市街化調整区域】
市街化を抑制すべき区域で、「建てないこと」が基本方針の区域。建築行為は例外的にしか認められない。

【市街化区域】
住宅・商業施設・公共施設などが整備され、建築が前提のエリア。今後も積極的に市街化を進める地域。

市街化調整区域では建築が制限されるの？

　「建てないこと」が基本方針の市街化調整区域では、建築は一切認められないかといえば、一部例外があります。次に挙げる条件を満たした場合は、新築や増築、用途変更などが認められる場合があるのです。しかし、これらの条件を満たさない場合は、建物を建てること自体が不可能になります。

・既存宅地制度の対象である
・開発許可（都市計画法29条）を取得できる
・農地の場合は農地転用許可が得られる
・接道条件を満たしている

“原則建築不可”に例外がある理由

　 “原則建築不可”となる市街化調整区域において、例外が認められるのは「区域指定前からそこで生活していた住民の生活を守る」という理由からです。「新しく建てるのはダメだが、もともと住んでいた人が建て替えるのは認める」 という考え方が背景にあります。
　建築が認められる例として、次のようなケースがあります。

・区域指定前から家が建っていた
・その土地が「既存宅地」として認められていた
・農家の後継者住宅
・公共性の高い建物（学校・福祉施設など）

解体したら建て替えはできない？ その理由

　ただし、「指定以前から建っていた建物ならば建て替えできる」とは言い切れません。なかには「解体したら建て替えができない」ケースがあるのです。この点はとても注意が必要な点で、その理由は次に挙げる通りです。

〇既存宅地制度が廃止されている地域がある
　市街化調整区域には、区域指定前から宅地として使われていた土地に限り、例外的に建築を認める仕組みがあります。しかし、なかには既存宅地制度が廃止されている地域があります。その場合、そこにある建物を解体した瞬間に、“建物が存在しない土地”となって、再建築不可になります。

〇接道条件を満たしていない
　建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない土地は建築不可となり、そこにある建物を解体後は再建築も不可となります。

〇農地転用が認められない
　農地扱いになっている土地では、「農地転用許可」が下りなければ住宅を建築できません。

〇開発許可が必要だが、取得できない　
　区域の方針や自治体の判断によって開発許可が下りず、建て替え不可となることがあります。

　ご自身が所有する建物が存在する地域が、市街化調整区域であるかどうかを把握していらっしゃらない方もいるかもしれません。
　一番早く知る方法は、「都市計画税」が徴収されているか否かです。市街化を抑制する市街化調整区域や都市計画区域外の地域では、都市計画税は徴収されません。
　こちらのコラムで、詳しく説明していますので、どうぞお読みください。

市街化調整区域で解体前に知っておくべきこと

　市街化調整区域にある建物を解体する際は、既存宅地制度の有無や接道条件、農地転用の必要性など、次のことを知っておく必要があります。

既存宅地制度の有無

　市街化調整区域で建て替えが可能かどうかを左右する最大の要素が、既存宅地制度です。ただし、すでに廃止されている自治体が多く、廃止後は「開発許可」が必要になるケースが増えています。

再建築の可否を左右するポイント

　市街化調整区域で建て替えができるかどうかは、次の条件で決まります。

旧既存宅地の指定の有無

　旧既存宅地として認められている場合、建て替えが比較的スムーズに認められます。ただし、次の点に注意が必要です。

・証明書の発行が終了している自治体も多い
・過去の台帳が残っていないケースもある
・旧既存宅地であることが、必ず建て替えが認められるわけではない

開発許可の必要性

　既存宅地制度が使えない場合、都市計画法29条の「開発許可」が必要になることがあります。開発許可が必要なケースの例として、次のものがあります。

・建物を新築する
・用途変更を行う
・敷地の分割を行う

　ただし、開発許可は自治体の判断が厳しく、許可が下りないために建て替えができなくなることがあります。

農地転用について

　農地扱いの土地を次に挙げるような転用をする場合、農地転用許可（農地法4条・5条）が必須です。

・農地に住宅を建てる
・農地を宅地に変更する
・農地の一部を駐車場にする

　農地転用は審査が厳しく、許可が下りないと建築は一切できません。

　農地を駐車場などに転用する場合とは逆に、それまで家屋があった場所を貸農園など農地に転用するという土地活用方法があります。
　こちらのコラムをご覧ください。

接道条件について

　建築基準法では「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は建築不可 」とされています。
　市街化調整区域では、次に挙げるような接道条件がネックになることが非常に多い傾向にあります。

・私道が多い
・そもそも道路扱いになっていない道がある
・道路後退（セットバック）が必要なケースがある

「解体したら二度と家が建てられない」パターンとは

　市街化調整区域で最も多いトラブルに「解体したら再建築できなくなった」というケースです。そうならないために、次のような場合はとくに注意が必要になります。

・既存宅地制度が廃止されている
・接道条件を満たしていない
・農地転用が認められない
・開発許可が必要だが取得できない
・建物が「既存不適格」で、解体すると権利が消滅する

　これらから“いま建っている家の建て替えもできる、とは限らない”という点が、市街化調整区域における最大の落とし穴です。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県内の解体工事やリフォーム工事をお請けしています。それぞれの地域の情報を基に施主様にベストなご提案をしていますので、どうぞ安心してご依頼ください。
　もちろん、解体工事等をご検討している段階で発注するかどうかはっきりしない方も、どうぞ以下のお問い合わせフォームをご利用ください。少しの不安でも、解決することで次に進む力が出てきます。そのためのお手伝いも大歓迎です。
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム

解体前に必ず確認しておくべきこと

　市街化調整区域では、建物を解体すると建て替えができない可能性があるため、再建築可否や必要な許可を事前に確認することが必須です。

再建築の可否

　再建築の可否は複数の条件で決まります。まず、次の条件の確認が必要です。

・既存宅地か
・開発許可が必要か
・農地転用が必要か
・接道条件を満たすか

既存宅地の有無

　旧既存宅地なら建て替えが可能である可能性が高まりますが、制度が廃止されている自治体が多く、台帳が残っていない場合もあります。そのため都市計画課での確認が必須です。

接道条件

　建築基準法では、「幅４m以上の道路に２m以上接していない土地は建築不可」とされています。
　市街化調整区域では私道や非道路が多く、接道条件を満たしていない場所も多くあります。条件を満たさないと解体後に再建築不可となることがあります。

インフラ状況

　インフラが未整備だと、再建築時に追加費用が発生します。そのため次のインフラが整っているかについて確認が必要です。

・上水道
・下水道（浄化槽の有無）
・電気・ガス
・道路幅と重機搬入の可否

行政への事前相談

　市街化調整区域は自治体の判断が大きいため、解体に当たっては都市計画課・建築指導課への事前相談が必須です。そこで次の点について、確認しておきましょう。

・再建築の可否
・開発許可の要否
・農地転用の必要性
・接道条件の適合性
・追加規制（風致地区・文化財保護区域など）の有無

解体後の土地利用計画

　解体に伴う土地活用は住宅の建て替え、駐車場もしくは資材置き場にする、更地で維持するなどさまざまですが、用途によって必要な許可が変わります。
　とくに農地を駐車場にするだけでも農地転用の手続きが必要です。

補助金の有無

　補助金は解体費用の経済的負担を軽くするための手立てとなりますが、自治体のなかには「市街化調整区域は対象外」となるところもあるため、事前の確認が大切です。

　自治体の補助金を活用することで、解体工事を行う際の経済的負担を大きく緩和できます。こちらのコラムで、活用に関する基本情報をまとめていますので、お読みください。

解体の前に必要な行政手続き

　市街化調整区域で建物を解体する場合、区域特有の確認事項や諸申請が必要になるときがあります。ここで通常の解体工事に必要な手続きとともに、市街化調整区域特有の手続きを加えた行政手続きをまとめて説明します。

解体工事に必要な届け出

　解体工事で必要になる、法律に基づく届け出について説明します。

建設リサイクル法

　
　「延べ床面積80㎡以上の建物を解体する」場合、建設リサイクル法に基づいて、自治体の建築指導課や環境課に、工事着工7日前までに次のことを届け出ます。

・建物の構造
・延べ床面積
・工事期間
・分別解体の方法

　建設リサイクル法及びそれに関連する手続き等は、解体工事や適切な資源管理に欠かせません。こちらのコラムで基本的な情報を説明していますので、参考になさってください。

アスベスト事前調査と届け出

　2022年の法改正によって、すべての建物でアスベスト事前調査と結果報告が義務となりました。
　また、調査の結果、アスベスト含有建材などが用いられていた場合は、必要な除去計画の届け出と除去作業を行います。

　現在、解体工事の際に義務化されているアスベスト事前調査はその結果に基づいて適切な除去作業を行うこととともに、私たちの健康を守ることと安全な解体工事に欠かせません。こちらを併せてお読みください。

道路使用許可

　解体工事で、

・道路に重機を置く
・ガードマンを配置する
・足場が道路にはみ出す

といった場合、事前に警察署への「道路使用許可」が必要です。
　とくに市街化調整区域は道路幅が狭いことが多く、道路使用許可が必要になることが多くなります。

市街化調整区域特有の許可の確認

　市街化調整区域特有の規制や許可があり、それらについての確認は欠かせません。

開発許可の要否

　解体後に建て替えを予定している場合、 開発許可（都市計画法29条）が必要かどうかを必ず確認します。
　次の場合、開発許可が必要となります。

・新築を予定
・敷地を分割する
・用途変更を行う

農地の転用許可

　農地となっている土地に住宅を建てたり、駐車場や資材置き場などにしたりする場合は、農地転用許可（農地法4条・5条）が必要です。
農地転用が認められないと、 解体後の土地利用が制限されます。

文化財保護区域や風致地区などの追加規制に伴う届け出や許可

　市街化調整区域には、文化財保護区域や風致地区などの規制が加わっているケースがあります。
　市街化を抑制する市街化調整区域に、遺跡・史跡・文化財の保護を目的とする文化財保護区域、自然景観の保護を目的とする風致地区が加わった場合、追加規制が重なることがあります。

・文化財保護法による届出
・風致地区の許可
・景観条例
・自然保護区域の規制

　これによって解体や建築の許可が増加し、掘削深度や緑化義務などの制限が加わることで、許可・費用・工事の難易度や期間が大幅に上がります。
　練馬区には、「大泉風致地区」という場所があります。そこでは、以下に挙げる行為について許可が必要になります。

・宅地の造成等
・木竹の伐採
・土石の類の採取
・建築物の新築、改築、増築または移転
・工作物の建築
・建築物等の色彩の変更
・屋外における土石、廃棄物または再生資源の堆積

市街化調整区域の解体工事の注意点

　市街化調整区域での解体工事は一般の住宅地とは異なり、特有のリスクが存在します。 これらを事前に把握しておかないと、工事費用の増加や工期延長の原因になります。
　ここでは、解体前に必ず押さえておくべき注意点を解説します。

インフラの状況確認

　上水道、ガス（都市ガスかプロパンガスか）、電柱・電線の位置などの確認が必要です。
　インフラが未整備の土地では、 解体後の再建築時にインフラ整備費が高額になる可能性もあります。とくに下水道が未整備の場合、 浄化槽の撤去費用が追加で発生することがあります。

道幅が狭い地域の重機搬入リスク

　市街化調整区域は道路幅が狭いことが多く、解体工事では次のことが起こりがちです。

・重機が入らない
・トラックが敷地前に停められない
・道路使用許可が必要
・小型重機での作業になり工期が延びる

　これらは追加費用の原因になります。

地中埋設物のリスク

　市街化調整区域では、昔の建物の基礎・井戸・浄化槽・農業用の配管などが地中に残っていることが多くあります。
　これら地中埋設物は解体工事中に発見されることが多く、 追加費用発生の典型的な要因です。事前の調査・発見は難しく、 見積もり段階で「地中埋設物が出た場合の追加費用」を確認しておくことが重要です。

　地中埋設物は、解体工事において予測することが難しく、どんな現場でも発生する可能性があるもので、適切な対処は欠かせません。その対処法について、こちらのコラムでまとめていますので、ご覧ください。

解体後の土地利用

　市街化調整区域では、解体後の土地利用が大きく制限されることがあり、用途によって必要な許可が異なります。
　解体前に土地利用を明確にして、自治体に事前相談をすることが大切です。解体後の利用を明確にしないまま工事を進めたり、事前相談をしないまま工事をしたりすると、「更地にしたけれど、何もできない」という最悪の事態になりかねません。

市街化調整区域に起こりうる追加費用

　ここまでにも説明しているように、市街化調整区域での解体工事では追加費用が発生しやすい傾向にあります。通常の住宅地と比べて追加費用が発生しやすいという特徴があります。
　あらためてここで、起こりやすい追加費用の項目について説明します。

解体費用の一般的な相場と市街化調整区域の違い

　解体費用は坪単価に建物の延べ床面積を乗じて、本体工事費用を計算します。この基本となる坪単価の目安は次のとおりです。

・木　造：５万円～／坪
・鉄骨造：７万円～／坪
・鉄筋コンクリート造：10万円～／坪

　一方、市街化調整区域の解体工事では、一般的な地域より坪単価が高くなる傾向があります。
　その理由は、坪単価が高いのではなく、市街化調整区域の現場条件が悪くなりやすいことから追加費用が増加し、そのために坪単価も上昇しやすいためです。

周辺環境が悪い場合の追加費用

　坪単価の上昇にも影響を与える追加費用の例として、次のものが挙がります。

・本来大型重機を使用するところ、現場環境のために小型重機で対応
・トラックが現場前に停められず、運搬費が増加
・道路使用が必要な現場環境のため道路使用許可を取得し、警備員を配置
・隣地との境界を明確にして安全確保のため、仮設フェンス設置

インフラ撤去費用

　市街化調整区域ではインフラが未整備または古いまま残っていることが多く、撤去費用が発生します。

〇おもなインフラ撤去とその費用

・浄化槽の撤去：15万円～
・井戸の埋め戻し：10万円～
・古い配管や桝の撤去：数万円～
・プロパンガス設備の撤去：数万円～

アスベスト事前調査および除去費用

　アスベストの事前調査は2022年の法改正によって、すべての建物を解体する場合にはアスベストの事前調査を行うことが義務となりました。また、事前調査によってアスベストが使用されていることが判明した場合、解体工事に取り掛かる前にアスベストの除去作業を行います。
　これらの費用は建物の大きさによって異なりますが、以下の金額を各費用の目安としておくといいでしょう。

・調査費用：5万円～
・除去費用：20万円～

農地転用や開発許可に伴う費用

　市街化調整区域であることから、行うべき法的手続きが増加し、それに伴う費用が発生することがあります。代表的なものとして、次に挙げるものがあります。

・農地転用申請費用（行政書士依頼時）：10万円～
・開発許可申請費用（規模により大きく変動）：数十万円〜
・測量費用：20万円～
・境界確定費用：30万円～

市街化調整区域での解体を円滑に進めるために

　市街化調整区域での解体工事は、建築制限や行政手続きが複雑です。そのため、通常の住宅地よりも慎重な準備が必要です。ここで解体をスムーズに進めるためのポイントを紹介します。

専門家に相談する

　市街化調整区域の解体では、建築士、行政書士、不動産会社、解体業者、都市計画の専門部署など、複数の専門家の知識が必要になることがあります。
　とくに重要なのは、「解体しても再建築できるか」を正確に判断できる専門家に相談することです。相談すべき内容として次の点があります。

・再建築の可否
・開発許可の要否
・農地転用の必要性
・接道条件の適合性
・解体後の土地利用の制限
・追加費用の可能性

　市街化調整区域での運用は自治体ごとに異なります。そのため、その地域の事情に詳しい専門家を選ぶことが成功のポイントになります。

補助金を自治体に確認する

　自治体によっては、以下のような補助金が利用できる場合があります。

・空き家解体補助金
・老朽危険家屋の除却補助
・アスベスト除去補助
・浄化槽撤去補助

　ただし、 市街化調整区域は対象外となる自治体もあるため、事前確認が必須です。
　補助金を確認する際のポイントとして次の点が挙げられます。

・対象区域かどうか
・建物の築年数
・所有者の条件
・補助金の上限額
・申請期限
・申請に必要な書類

東京都の地域調整区域内の解体に活用できる補助金

　 東京都の場合、解体時に補助金を活用するにあたって、「建物の状態（空き家・老朽化・危険性）」で判断されます。そのため市街化調整区域でも、以下の３つの補助金が利用できます。

〇東京都 空き家家財整理・解体促進事業
・補助額（解体）：解体費の1/2、上限10万円
・補助額（家財整理）：費用の1/2、上限5万円
・条　件：東京都「空き家ワンストップ相談窓口」への事前相談が必須

〇不燃化特区の除却助成
解体する家屋が、不燃化特区に該当していれば活用可能。
・助成額：数百万〜最大2,000万円超（区により異なる）
・対　象：老朽建築物

〇区市町村による補助金
建物の築年数・危険性・空き家状態で判断。
その例として
・品川区：「老朽建築物除却助成」として木造1,550万円／軽量鉄骨2,200万円
・墨田区：「老朽危険家屋除却費助成」として木造210万円／非木造600万円
・足立区：「老朽家屋等解体工事助成」として最大280万円
※詳しくは、解体を行う地域の市区町村へ直接お問い合せください。

まとめ

　ここまで説明したように市街化調整区域での解体工事は、建築制限・行政手続き・インフラ状況・追加費用など、複数の要素が複雑に絡み合います。そのため、行政や行政書士および不動産会社などの専門家への事前相談は欠かせません。また解体業者との綿密な打ち合わせも重要です。
　マトイにも「市街化調整区域に建っているのだけど……」との相談が寄せられることがあります。契約前のそういったご相談にも、マトイはお問い合わせくださった方とともに考え、よりよいご提案をさせていただいています。
　どうぞお気軽にお問い合わせください。マトイは皆様の新たな一歩に向けて、しっかりサポートさせていただきます！
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム