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　自宅の建て替えは、ワクワクすることと思います。とくに自分が設計や建築にかかわっていないと、どこかしらに「どうしてこんなふうにしたの？」と思うような使いにくさや老朽化した部分が出てきます。１から自分たちのプランで家を造り直して、そういった部分を解消していくのですから。
　しかし、そのワクワク感と同じくらい、どんな段取りで行うべきか、どのくらいの金額でできるのか、ドキドキすることでしょう。今回のコラムで、さまざまなドキドキを少しでもワクワクに変えられるように参考になさってください。

建て替えたい！ 自分たちのイメージを作り上げる際のポイントは？

　家の建て替えを行う場合、何よりも重要になってくるのは「どんな家にしたいか！」ということです。このイメージ作りは不可欠で、これが曖昧で漠然としていたら話は進みません。逆に嫌な表現をすると、業者の言いなりになってしまって建物も費用も、不本意なものになってしまう可能性があります。では、どのようにイメージを固めていくべきかを説明します。

Step１　建て替え理由や現在の住まいの不満な点をピックアップする。

　建て替えたい、と思ったことには理由があるはずです。例えば、使いにくい部分や老朽化が激しくて続けて使い続けるには不安な箇所がある。子どもたちが独立して家族が減った。逆に、子ども世帯と同居することになったので二世帯住宅にしたい。といったことなどです。
　それとともに、現在の住まいのなかで不満なところや不自由している点もピックアップしましょう。こちらは、収納スペースが足りない、キッチンが狭い、余分な部屋が余っている、段差が激しい、などです。
　こういったことを具体的に書き出していくと、おのずとどのような住まいをご自分たちが欲しているのかが見えてきます。

Step２　インターネットや雑誌等で理想に近いイメージの住宅を探す。

　内容が具体的になってきたら、全体的なイメージを描いてみましょう。これはハウスメーカーや設計事務所・工務店などのホームページをインターネットで検索してみると、手がけたさまざまな家の外装・内装・間取り図などを見ることができます。また、リビング系の雑誌や女性誌などでも著名人の住まいを紹介していることがあり参考になります。そういったものを見て、具体的にイメージを膨らませましょう。
　なお、さまざまな建築例などの情報に触れるこの段階で、大まかな建て替え費用を把握できてくると思います。それとともに、ある程度の予算も考えておきましょう。

Step３　家族みんなで意見を出し合い、話し合う。

　もちろん、多くの場合、その家にはパートナーをはじめとした家族がいることでしょう。共に生活をする人たちと意見を出し合い、話し合うことは欠かせません。お互いに気持ちよく住まうことができる家づくりには大切なことです。
　こうして「どのような家に建て替えたいか」そのイメージをある程度作り上げることが必要です。まずは、大まかな立地条件は考えるものの、その他の細かい条件や費用はおいて、イメージを描いてみてください。立地条件や価格、具体的な間取りや構造などによる利便性のすり合わせは、具体的に業者と設計依頼の段階で調整できるものです。まずは自分たちがどんな住まいでどんな暮らしをしたいか、具体的なイメージをもつことが大切です。

実際に建て替えを進める際の流れ

　家族内でどんな家に建て替えたいか、その大まかなイメージが決まったら、次は具体的に建て替えに向けた行動に移っていきます。

Step1　建築会社・解体業者を探す

　最初に行うこととして、建築会社を選びます。その際、最初から１社に決めてしまうのではなく、家のイメージやプラン、資金計画などを率直に伝えて、より自分たちの希望に沿った業者を選ぶようにしましょう。
　また建て替えには古い家を解体する必要があります。解体工事は、建て替えを行う会社が請け負って関係する解体業者に任せる、というパターンが一般的です。これですと解体業者選びやそれに伴う手続き等の負担は軽くなりますが、解体費用等に仲介手数料等が組み込まれて割高になる場合があります。もし全体の費用を押さえたいのであれば、分離発注として解体工事と建築工事は別々に選んでご自身で発注するといいでしょう。
　こちらのコラムでは解体工事の業者選びのポイントが書かれています。これは建築会社等を選ぶ際にも共通することでもありますので、参考になさってください。

Step２ 仮住まい探し

　建て替えに際しては解体工事着工から、完成までの間、仮住まいをすることになります。その仮住まい探しを、なるべく早い時期から始めておくことをお勧めします。解体工事着工間際になってからだと、思うような物件が見つからないと、どこかを妥協しながら数か月間を過ごすことになります。建て替え期間中は、施主様もいろいろと連絡調整を行うことが出てきたり、慣れない仮住まいでストレスを感じたりすることも少なくありません。できるだけ、落ち着いて暮らせる仮住まいを探したいものです。
　なお、建て替えを依頼する業者によっては、不動産部門を持っている会社もあります。その場合、仮住まい探しを協力してくれることもあるので、尋ねてみるといいでしょう。

Step３　敷地調査・測量・地盤調査の実施

　建て替えを依頼するハウスメーカーが決まったら、その会社に敷地調査や地盤調査を依頼しましょう。これは有料ですが、安全でしっかりした家を建てるためには、地盤の状態や条件を把握して、的確に見積もってもらうことが大切です。
　また解体工事や建築工事の影響は周辺の家屋にも及びます。どのような構造の家を建てるかにもよりますが、可能であれば周辺の家にも家屋調査を行うことで、後々のクレームを防ぐことができます。
　なお、家屋調査についてはこちらのコラムで詳しく説明しています。参考までにお読みください。

Step４　建築会社を決定して契約

　敷地調査等の結果を反映したプランと工事費用の見積りの提案を受けます。その内容をよく精査し、自分たちなりに理解し納得したうえで正式に契約をします。もしこの段階で納得のいかない点や不明点がある場合は、きちんと確認しましょう。そのうえで、プランを受け入れない、また業者が施主様の要望に応えられないような場合は契約せず、他の業者をあたる方がよいでしょう。こうしたやり取りを行って納得のいく内容で契約を交わします。なお、この段階で、住宅ローンを利用する場合には仮審査申し込みを行い、借り入れができるかどうかを確認しておくことが必要です。

Step５　仕様等の詳細を打ち合わせ

　契約前のプランは、見積りを出すためのおおよその間取りや設備、広さなどを決めるためのものです。契約が決まったら、そこからさらに詳細を打ち合わせていきます。例えばフローリングや壁紙、照明の種類やコンセントの配置などを具体的に決めていきます。
　さらにこれらの詳細な打ち合わせが一通り完了したら、建築確認申請書を提出してローン借り入れのための本審査の申請を行います。

Step６　近隣への挨拶

　詳細の打ち合わせが完了したら、工事の日程も決まります。決定後、ご近所への挨拶回りを行います。これは解体工事や建築工事では少なからず周辺の家々に騒音や埃などのためにご迷惑をかけるため、そのお詫びと協力のお願いを兼ねたものです。多くの場合は業者が工事日程や連絡先を記載した挨拶状をもって行います。
　なお、挨拶回りに関しては、こちらのコラムでも説明しています。

Step７　仮住まいへの引っ越し

　挨拶周りと前後して、仮住まいへの引っ越しを行います。このとき、不用品を処分するいいタイミングでもあります。マトイでは、解体工事に際して施主様の不用品の処分にも対応していますので、そういった協力が必要な場合はお声をかけてください。
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Step８　解体工事

　解体工事の流れや工事期間については、こちらのコラムで詳しく説明していますので、どうぞご一読ください。

Step９　新築住宅の建築

　解体工事が終了して、新築工事の着工から完了までの期間は、どのような構造にするか、広さはどの程度か、内部の間取りや造作はどうであるか等によって異なるため、一言では言えません。しかし、大まかにみて30坪から40坪の住宅であれば、４～６か月ほどかかるとみておくとよいでしょう。もちろん、実際に業者や具体的なプランが決まれば、はっきりした日程が決まります。

Step10　竣工検査（内覧会）

　工事が終了したら竣工検査というものを行います。これは内覧会ともいって、業者の営業担当者や工事責任者とともに建物外部および内部をチェックする工程です。この段階でなんらかの不具合が見つかったら、引き渡しまで、もしくは入居後に入ってからでも修理をしてもらいます。
　不具合がとくになかった場合、または不具合に対して適切に修理が行われたら、「工事完了書」（建物引渡書）に押印し、引き渡しとなります。この際、建物の鍵、保証書、確認検査機関による検査済証を業者から受け取ります。
　なお、竣工検査時には、メジャーを持参することをお勧めします。カーテンやブラインドなどのサイズを決めるために窓の寸法を図ったり、冷蔵庫や洗濯機を置く以外のスペースを図って隙間家具を準備したりするために役立ちます。また、このときに冷蔵庫や洗濯機などの大型家電や、ソファなどの大きな家具類の搬入経路も確認しておくとよいでしょう。

Step11　仮住まいからの引っ越し

　仮住まいから、新居に引っ越しします。このとき、多くは引っ越し業者に依頼することになると思います。事前に竣工検査時に確認しておいた搬入経路等を引っ越し業者にも伝え、施主様の立ち会いのもと引っ越しを行います。

解体・設計・建築会社を選ぶ際のポイントは？

　解体工事にしても設計や建築を依頼するにしても、どの会社を選ぶかによって工事の進捗状況やトラブル時の対応、工事終了後の満足度などにさまざまな影響が出てきます。そのため業者選びは次の点に注意して慎重に行いましょう。ここでは、解体・設計・建築会社選びに共通するポイントを挙げてみました。

① 複数の会社を選び出し、そのなかで相見積もりを取って比較検討したなかから依頼する会社を選ぶ。
　解体・設計・建築のいずれの場合も、地域やその他の条件によって価格設定が業者ごとによって異なります。また、対応の善し悪しなども変わってくるため、それぞれ複数の業者を選んだなかから慎重に比較・検討して依頼する業者を選びましょう。仕事の誠実さや対応の迅速さ周辺への配慮の細やかさによって、工事の進捗状況も大きく影響を受けます。相見積りとなると、価格に目が行きがちですが、それ以外の対応の善し悪しなども選択基準にいれることが大切です。

② 過去の顧客の意見が知れるものや、現場の見学ができるかを確認する。
　解体工事現場は重機が稼働していたり、瓦礫や埃が飛散していたりして現場を確認するには建築現場よりも難しい状況です。そのため、業者のホームページなどから、過去の顧客の声や成果などを確認してみるとよいでしょう。設計や建築会社では、過去の施工事例はもちろんのこと、現在進行中の施工現場などを見学させてもらうことで、得意とする建築様式や現場の作業員の様子などを知ることができます。

③ 工事終了後のことも見据えたアフターサービスがあることを確認する。
　建築工事に取りかかってから解体後の整地不良や地中埋設物が新たに発見される可能性があります。そのような場合の対応はどうするのか、また建物を竣工後の不都合が出た場合やメンテナンスなどのアフターサービスや料金なども、最初の業者選びの段階で確認しておきましょう。

建て替えに、どんな費用が必要？

　建て替えでは、どんな家にしたいかといったイメージとともに、どのような費用がかかるかといった経済面のイメージも大切です。そこで建て替えに必要な費用にはどのようなものがあるかをここで説明します。

① 解体費用
　建て替えをするためには、もとからある家を解体しなくてはなりません。そのための費用です。これには作業員の人件費や廃材の処分費用が含まれます。相場はあるものの建物の構造、立地条件、周辺の環境、植栽やカーポートの有無等によって費用は変わり、また工事中に地中埋設物が発見されたり、なんらかのトラブル等が発生した場合はその対応等によって追加料金が発生する可能性があるため、余裕をもった予算計画が大切です。
　これらのことを含めた解体工事や解体費用に関する内容が、こちらのコラムに詳しく記載されています。どうぞお読みください。

② 登記費用
　建物を解体した場合、その家の登記簿を閉鎖する必要があります。この手続きは施主様ご自身でもできますが、土地家屋調査士等の専門家が代行することが多いようです。その場合、おおよそ５万円前後の費用が必要になります。

③ 地盤調査・地盤改良工事費用
　地盤調査は必ず行うべきもので、費用がかかります。さらに調査結果によって地盤改良工事が必要となった場合はその費用も必要になってきます。地盤調査にはいくつかの種類がありますが、一般的なもので５万円前後になるようです。しかし地下室や地下にカーポートを造るような場合は、ボーリング調査も行う必要があるため30万円程度の費用が必要になってきます。

④ 引っ越し費用
　現在住んでいる家を建て替える場合、その間、仮住まいするために引っ越し費用が必要になってきます。現在の家から仮住まいへ、そして仮住まいから建て替えた家へと２回引っ越しすることになりますので、費用も２回分必要です。

⑤ 仮住まい費用
　仮住まいのアパートや賃貸マンションなどを借りる必要があります。この場合、普通にアパート等を借りるのと同様に敷金・礼金等が必要になります。そして毎月の家賃に加えて光熱費等も計算に入れておくことが大切です。それらを考えると、家賃の安い地域に仮住まいを考えがちです。その際、通勤などの交通費や移動にかかる時間などを含めて、検討することが重要です。

⑥ 設計・建築費用
　この２つの費用は別々のもので、設計費用は設計士に住宅設計をしてもらうための費用で、建築費用は住宅本体を建築するための工事作業と材料費です。いずれも建てる家の大きさや構造、地域、建築会社によって違いが出てきます。例えば、二世帯住宅や賃貸併用住宅などでは必要な住宅設備が増えるために、単世帯の住宅よりも建築費用が必要になります。また、平屋の場合は基礎面積が広くなるため建築の坪単価は高くなりがちです。また、建築費用には庭の植栽や駐車場、塀の設置などの外構工事が含まれていない場合もあるため、事前にその確認をしておくことも大切です。

⑦ 税金等の諸費用
　家の建て替えには次のような税金もかかってきます。
　不動産所得税：土地や建物を取得する際に納める税金です。この税金は税率の軽減措置を利用できる場合があるので、建築会社の担当者等に相談してみることをお勧めします。

登録免許税：土地や建物の所有権を新たに登記するための手続きで必要になる税金です。
印紙税：住宅購入時等の契約書を交わす際に納める税金です。

　こうして必要な費用を項目だけでも見ていると、「ため息が出てきそう」と思われるのではないでしょうか？しかし、さまざまな面での自己努力で節約できるポイントがあります。こちらのコラムでは解体工事に関してのものをまとめていますが、解体工事に続く建築費用を節約するためにも通じる情報となっています。どうぞ参考になさってください。

建築費支払いのタイミング

　建築費用はその建物が木造や鉄骨造というようにどのような構造なのか、広さや階数、間取りや仕様などによって変わってきます。そして支払いは、全体の工事費用を下の表にあるように複数回に分けて支払うようになります。このような支払時期や金額を予定し、もし自己資金が不足するようなことが考えられようなときは、分割内容について業者と相談したり、住宅ローンのつなぎ融資を検討したりすることも必要です。

支払時期	金額
契約時	建築費の約10％
着工時	建築費の約30％
上棟時	建築費の約30％
竣工時	残金

 

満足できる家にするための最終調整はどうする？

　せっかく古い家を建て替えて作り上げる新居は、納得のいく家にしたいものです。そのためには最初の設計も大切ですが、同時に竣工時の確認も大切です。これを行うのが、すでに触れている竣工検査です。要するに、竣工検査は納得のいく新居づくりの最後のチェックポイントなります。では、どのようなことを竣工検査の段階でチェックするべきかを説明します。

① 図面通りにできているか。
② システムキッチンや棚、作り付けの家具類は注文通りのものが設置されているか。
③ 建具や窓など開閉はスムーズであるか。
④ コンセントの位置は指定通りになって、電気類のスイッチは正しく作動するか。
⑤ 床や壁に汚れや剥離などなくきれいになっているか。
⑥ 業者から渡される保証書には、定期点検とアフターメンテナンスの内容と時期、設備類が故障した際の連絡先、無償で対応してもらえる期間、有償となる期間などが明記されているか。

まとめ

　解体工事も家の建て替えも、施主様にとって「人生における大事業」といえるほど費用や時間がかかるものです。それだけに慎重に進めることが重要です。
　私たちマトイでも建て替えのための解体工事のご依頼を受けることがあります。その場合、どのような計画であるかをうかがって、そのことを考慮しながら解体工事を、とくに整地を進めていきます。また、その途中で施主様からいろいろなご相談を受けることがあります。マトイでは解体工事とともに不用品の処分や引っ越し、仮住まいについてのご相談にも応じていますので直接ご協力できることがあります。また、それ以外のご相談に対しても誠意をもって対応させておりますので、どうぞお気軽にお声をかけてください。
　何よりも、施主様の満足を第一に仕事をさせていただくことで、当社のモットーである「よく働くマトイ」を実践しています。
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