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　現在、お住まいになっている家が古くなってあちらこちらの傷みが目立つようになってきた、ご両親との同居を考えている、などといった理由で建て替えを考えている方も多くいらっしゃることでしょう。しかし、どのようなことしたらいいのか、なにから手をつけたらいいのか･･という方もいらっしゃると思います。
　そこで今回は、「建て替え」をテーマにしてみました。

建て替えとそのタイミング

　「建て替え」とは、「既に建っている家を解体・撤去して新しい家を建てる」ことです。
　これに対して、ご自身が住んでいる家や、ご両親の家を壊して自分たちがこれから一緒に住む家を新しく建てることをイメージすると思います。しかし、実際はもう少し幅が広がります。古家付きの土地を購入した後に、その古家を解体・撤去し、自分たちが住むための家を建てたり、賃貸住宅や貸店舗などの事業用としての建物を建てたりする場合も含まれます。
　「建て替え」のパターンによって、施主様にとって共通の負担と異なる負担が生じます。下の図を見ていただくとわかると思います。

① ②共通の負担	・資金調達 ・建て替えを依頼する業者の選択 ・建て替えをする新居の計画 ・現住まいから新居への引っ越し
① 自宅を立て替える場合の負担	・建て替え期間中の仮住まいの準備 ・仮住まいへの引っ越し
② 古家付き土地から新居を建てる場合の負担	・古家付き土地を購入する段階で、建物の解体費用の負担などについて売主との交渉 ・新築した建物を賃貸等の事業に活用する場合は、借主を求める取り組み

　マトイでも、引っ越しや仮住まいのお手伝いをさせていただいております。ご興味のある方はどうぞご一報ください。
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建て替えの流れ

　それでは、建て替えの流れを具体的に説明します。
　建て替えは大きく３段階に分かれます。１段階目は建築会社との契約、２段階目は新居の計画とその決定、３段階目は着工から完成までです。一連の流れを把握しておくと全体の計画が立てやすく、効率的に必要なことを進めやすくなります。

ステップ１／建築会社との契約

流れ１：建築会社を探す

　インターネットや住宅関連の情報誌、知り合いで最近建て替えを経験した方に話を聞くなどして、依頼したいと思える複数の建築会社やハウスメーカーをピックアップします。そのなかでモデルハウスなどに展示している、またはその会社が建てた家を見学できる、ということがあれば見せてもらいましょう。
　そして「この会社はいいかな？」というところがあれば、その段階での大まかなプランを伝え、費用等のアドバイスをもらいましょう。
　なお、新しい建物を建てる前に、古い建物を解体・撤去する必要があります。建築会社の解体部門や下請けや提携している解体業者を使って解体工事も込めて建築工事を請け負うこともできます。
　施主様がそれぞれの業者を選んで、解体工事と建て替え工事を別々に依頼する「分離発注」という方法もあります。これについては後半の「建て替え費用を抑え、資金を有効に活かすコツ」の項で説明するとともに、こちらでも説明していますので、ご覧ください。
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流れ２：プランや資金計画の相談をする

　さらに建築会社を２~３社に絞り込み、営業担当者により具体的にプランや資金計画の相談をします。この段階で施主様が準備することはとくにありませんが、現在の住まいにおける不満な点、改善したい点、取り入れたいものなどを書き出しておくと、より希望にかなったアドバイスが得られるでしょう。

流れ３：敷地調査の依頼

　敷地調査では、土地周辺の状況や法規制などを調べます。さらに測量や地盤調査を行うと、その土地に見合った採光や風通しなどを考慮した提案を建築プランに取り入れることができます。この調査は、一般的に数万円程度の費用がかかります。

流れ４：見積りの提案を受ける

　複数社の提案を比較したうえで依頼する業者を選びます。この場合、費用や設計プランのほか、窓口となる担当者と施主様との考えや印象の相性、完成後のメンテナンスや保証体制なども含めて検討してください。いうまでもありませんが、建て替えには大金を費やすとともに、長年その環境で暮らすことになります。それだけにいろいろな角度から慎重に検討しましょう。

　マトイでも、解体工事でお世話になった施主様から、工事後もメンテナンスなどのご相談を受けることがあります。ちょっとした工事でも、その後のお付き合いが長く続きこともあり、何かの際に思い出していただくことは業者としてとてもうれしいことです。もちろん、工事前の疑問点などについても、いつでもご対応させていただいていますので、どうぞご一報ください。
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流れ５：ローン借り入れを確認し、請負契約を結ぶ

　各社から提出された敷地調査の結果を反映したプランと工事費の見積りのそれぞれを比較検討し、正式に依頼する建設会社を決めます。請負契約を交わす際は、契約書に加えて契約約款、設計図（間取図や断面図など）などを用います。
　なお、ローンで資金の借り入れをする際は、この請負契約を交わす前に金融機関に仮審査の申し込みを行い、借り入れできることを確認しておきます。

ステップ２／新居の計画決定

流れ６：仕様等の詳細検討および決定

　契約前の見積り段階で、工事費用に大きく影響する家の広さや階高（下の階の床表面から、その上の階の床表面までの高さ）、間取りがおおむね決まります。
　その後、契約を結んでから、照明、壁紙、フローリングの色、コンセントの数や位置などを決めます。その前に、各部屋をどのように使うか、どのような家具を入れるか、テレビや電話、掃除機など使う家電はどのようなものがあるか、等に応じてコンセントの数や位置などの詳細をメモしたり、図面に書き込んだりしておくと、失敗を防ぎやすいです。

流れ７：建築確認申請とローン本審査申し込み

　「建築確認申請」とは設計図などをそろえて都道府県や市町村、もしくは指定確認検査機関に確認申請書を提出し、建築関係法規の基準に適合しているかどうかの確認を受けます。
これは新築や増改築の際に施主様が着工前に申請し、「確認済証」を取得するための手続きです（建築会社や設計事務所等で代行可能）。確認済証が交付されたら、ローン借り入れ本審査を受け、それに通れば無事に借り入れができ、次に進むことができます。

流れ８：変更契約を交わす

　ローン借り入れ審査に合格したら、「流れ６」で調整した仕様をはじめとしたプラン詳細を反映した設計に対する変更契約を交わします。この際、決めた内容がきちんと記入されているかどうか、しっかり確認することが大切です。

流れ９：仮住まいに引っ越す

　住んでいる家を建て替える方は、次に仮住まいへの引っ越しが必要になります。建築会社によっては不動産部門があったり、提携している不動産業者があったりして、解体のタイミングに合わせた仮住まい住居を紹介してもらえることがあります。
　複数社に見積りを依頼した時点で、仮住まいの紹介が可能かどうかも確認しておくといいでしょう。もし紹介してもらえない場合は、この相見積り前後の段階から仮住まい先を探す必要があります。しかし、地域や時期によっては適当な仮住まい先を見つけることが難しいことがあるので、計画を立て始めた段階から、仮住まいについても気にとめておくとよいでしょう。

ステップ３／着工から完成

流れ10：解体工事開始、続いて建築工事へ

　解体も含めて建て替え工事を請け負う会社に依頼した場合は、１度の契約で解体から建て替え工事へと進められていきます。しかし、分離発注の形をとって施主様が解体は解体業者、建て替えは建築会社というように別々に依頼する場合は、それぞれに業者を探して、選定するようになります。
　解体工事にかかる期間は、解体する建物の大きさ・構造・周辺の立地環境などによって変わりますが、1～２か月ほど見ておくとよいでしょう。詳しくは、現地調査をしてもらって、それを基に見積りを出してもらうことで詳しい日程や費用がわかります。
　なお解体工事の流れは、下記のようになります。業者選定から工事に関する詳しいことは、こちらで説明しています。

　解体工事が終了したら、施主様は業者から関連書類を受け取り、法務局で「建物滅失登記」の申請を行います。これは、その建物が無くなった、ということを登記する手続きです。この申請を行ったら、新しい家の工事に着工します。
　また、地鎮祭や棟上げ式などを行うご希望があれば、準備やスケジュール調整などが必要となるため、なるべく早い段階で担当者に相談してください。こうした行事についてはこちらでも説明していますが、 “行わなくてはいけない”というものではありません。あくまでも施主様のお考えに沿って決めてください。

流れ11：工事完成、竣工検査、そして引き渡し

　工事中は、施主様ご自身も何度か現場に足を運ばれ、進捗状況を見るなかで気づいた点を質問したり、修正を依頼したりすることでしょう。それは施主様として楽しい時間であると同時に、業者としては共に造り上げていることを感じる時間でもあります。その延長として、建物が完成し、引渡し前に行われるのが竣工検査です。
　竣工検査では、次の点を見るとよいでしょう。
① 建物内外に目立った汚れや傷はないか
② 窓や扉などの建具の滑り具合や開閉のしやすさ
③ 設備機器を動かしてみてスイッチなどの不具合の有無
④ 蛇口やシャワーなどの開閉や水流調節の具合
⑤ コンセントの位置
⑥ ベランダや外部にある流しやたたきなどの水勾配の状態
　その他、施主様ご自身の視点で新居の内外をチェックしてください。そして気になる点は率直に伝えて、納得いく状態にしましょう。竣工検査を行った後、カギを受け取って引き渡しとなります。

流れ12：登記手続き

　建物が新しくできたら法務局で「建物表題登記」の申請をします。これは新しい建物を登記簿に登記するための申請です。この申請は建築後１か月以内に行うことが必要で、もし怠った場合には、10万円以下の罰則が科せられます。
　また、ローン借り入れにあたってその建物に抵当権を設定したら「抵当権設定登記」の申請も必要となります。抵当権登記は住宅ローンなどの借り入れをするときに担保権とした土地や建物を登記することです。こちらは申請期間や罰則等はありませんが、建物が完成したらすぐに登記することが求められます。

建て替えにかかる費用の内容とその相場

　建て替えで建物が新しくなるのは気持ちのいいものです。しかし、やはり心配は費用のことではないでしょうか。そこで、ここでは費用に関する説明を行います。

建て替えにかかる費用の相場

　工事費用の相場を出すことは、とても難しいことです。なぜなら、その土地の地盤の状況や周辺環境によって追加工事や人件費が加算されることがあるからです。こうしたことから、なかなか相場をお伝えすることは難しいです。それでも、目安の割り出し方を挙げると、坪単価と延べ床面積で計算することができます。
　例えば、30坪の木造家屋を解体して、40坪の木造家屋に建て替えるとした場合を計算してみましょう。
　解体工事費の1坪当たりの費用相場３万円～になります。
　引っ越し１回10万円、それを２回します。
　そして建て替える家の建築費を3,600万円とします。これは住宅支援機構フラット35利用者調査2015年のデータを基にしました。それによると土地を所有している人が購入した首都圏の注文住宅の相場は3,586万円となっています。この金額の10万円台を切り上げて切りのよい額にしました。
　これらを合わせて計算すると次のようになります。

●解体工事費用（５万円／坪として）	５万円×30坪＝150万円
●引っ越し費用	10万円×2回＝20万円
●建築費	3,600万円
●別途工事費（建築費の2割程）	720万円
合　　　　　計	4,490万円

　このほかに、仮住まいの家賃や各種手続きにかかる費用なども必要になってきます。
　また、費用に関してはこちらのコラムも参考になさってください。

建て替えにかかる費用のいろいろ

　まず、建て替えに必要になるにはどのような費用があるか、その主なものを説明します。

① 各手登記に伴う費用
・解体終了後の建物滅失登記：土地家屋調査士に依頼した場合、約40,000円～約50,000円が相場となります。
・建築確認申請
・建物表題登記
・抵当権設定登記
　なお、届け出についてはこちらのコラムでも説明しています。

② 解体費用
　古い家を解体するためにかかる費用です。詳しくはこちらのコラムをお読みください。解体費用はその建物の構造、大きさ、立地環境などによって異なってきます。

③ 測量費用
　今までに測量をしたことがない、隣家との境界がはっきりしない、このようなことがあれば、土地の測量を行って土地の形状や境界をはっきりさせることが必要です。これは土地家屋調査士や測量士に依頼しますが、測量費と手数料を含めて約30万円かかります。

④ 地盤調査費用
　敷地内の数か所にドリルで穴を掘り、地盤を調査します。これは約30,000円～約50,000円が費用の目安となります。

⑤ 地盤改良工事費用
　地盤調査の結果、その地盤が建物を新しく建てるのに条件が整っていないとなったら、地中に杭を打って家を支える工事をします。
　工事には、杭工事と摩擦杭工事という2種類があります。杭工事は約50万円～約100万円が目安。摩擦杭工事は約100万円～約200万円が目安となります。

⑥ 引っ越し費用
　荷物の量や距離によって料金は変わりますが、近距離であれば１回10万円前後を予定しておくとよいでしょう。現在のお住まいを建て替える場合、古い家から仮住まいの家への引っ越し、仮住まいの家から新居への引っ越しということで２回引っ越すため、料金も2倍になります。

⑦ 設計、建築費用
　新築の設計費用は、建築費用の10％といわれています。その建築費用は、建物の広さや建材や設備のグレードによって大きく変わるものの、相場は１坪あたり50万円といわれています。

⑧ 各種税金
　住宅を新築することで、不動産取得税、固定資産税、登録免許税、都市計画税といったさまざまな税金が発生します。

⑨ 仮住まいの賃料と生活費
　これは施主様が生活を共にするご家族の人数や希望する住いのグレードなどによって異なります。

⑩ その他の諸費用
　契約時に使用する印紙や登記の際に必要となる税金、住宅性能評価や長期優良住宅の申請費用、火災保険料住宅ローン手数料、照明やカーテンなどの取り付け工事、等々。これらはその都度支払うことが多いため、慌てないようにある程度の現金を常に手元に用意しておくことをお勧めします。

建て替え費用を抑え、資金を有効に活かすコツ

　建て替えでは、既に土地があるために「土地代がかからない分、費用が安く済む」と思いがちですが、そうとはいえないことが「建て替えにかかる費用の相場」の項をお読みいただいてもわかると思います。いずれにしても大金を費やす取り組みですから、少しでも費用負担は抑えたいものです。そこで、そのための方法について説明します。

一括発注と分離発注のメリットとデメリット

　建て替えでは、「解体」と「建築」の２つの工事が必要になります。このように複数の工事を続けて行う場合、1つの業者にまとめて依頼することを「一括発注」といいます。また、それぞれ異なる業者に依頼することを「分離発注」といいます。建て替えの場合の一括発注は、解体から家の建て替え工事をまとめて建築会社に依頼します。分離発注は、解体工事は解体工事業者に、建築は建築会社にと、それぞれ別々に施主様が依頼するようになります。
　それぞれにメリットやデメリットがありますので、説明します。

【一括発注のメリット】
●各段階での変更や不都合があった場合に、一連して同じ担当者を窓口として進められる。
●工事の発注が一度で済むので施主様の手間が省ける。
【一括発注のデメリット】
●元請業者が業者間の調整をするため、その手間賃がかかる。
【分離発注のメリット】
●業者への発注や業者間の調整を施主様が行うため、業者間調整の手間賃が省けて費用が安くなる。
●施主様の好きな業者に依頼できる。
【分離発注のデメリット】
●発注者となる施主様の手間がかかる。

　それぞれにメリット・デメリットがあります。仕事などの都合で建て替えのための時間の確保が難しい、細かいやり取りが苦手、手間のかかる部分はお金で埋め合わせたい、という方には一括発注が向いているかもしれません。
　しかし、一括発注の場合は、発注する建築会社と解体を行う会社の双方に中間マージンが発生してその分の費用がかかってしまいます。そのため分離発注したら70～80万円ほど見積りが下がったということもあります。このように、分離発注では約20～30％、費用を安く抑えられるといわれています。
　また、解体工事で何か注文があって建築会社の担当者に連絡しても、そこから解体工事会社、そして担当者へというように、いくつかの段階を経て連絡がいくので食い違いが起こる可能性があります。その点で、分離発注では、解体工事でも建築工事でも施主様と直接の担当者とのコミュニケーションで進めていきますから、食い違いや誤解が起こりにくいといえます。
　こういった点を考慮しながら、発注形態も検討してみてください。

建て替え費用を節約するために

　ここでは、建て替え費用を抑えるためのポイントを説明します。
●どこにこだわりを置くか、その優先順位を決めてこだわる点を絞る。
●仮住まいはあくまでも一時のものとして、必要最小限の環境を受け入れる。
●業者の選定ではいろいろな業者にあたって、よいと思われる複数の業者を選んで、さらに相見積りを取ってリーズナブル、かつ施主様が好感をもてる業者を選ぶ。
●自治体による補助金・助成金を調べて有効に活用する。

　上記のような自治体が設けている補助金・助成金を活用すると、建築費の負担を抑えられます。ただし、自治体によってこういった補助金や助成金があったりなかったり、また名称が異なっていたりすることもあります。さらに申請条件・金額・申請期間等も自治体ごとに異なるため、実際に検討する場合は建物が所在する各自治体に問い合わせることが大切です。なお、解体費用を安く抑える方法については、こちらでも解説していますのでご覧ください。

まとめ

　子どもの独立、ご両親との同居、三世代家族で暮らすなど、家族構成の変化に応じて建て替えを検討する方もたくさんいらっしゃいます。また家の老朽化などもそのきっかけになるでしょう。
　ただ、その他の選択肢も考慮して、視野を広くして検討することをお勧めします。というのは建て替えのほかにもリフォームする、別の場所に新築していまある家・土地は人に貸したり売却したりする方法もあります。そういうことを検討した結果の建て替えとなれば、100％納得のいくものになるはずです。
　しかし、視野を広くといってもなかなか難しいことです。長年暮らした土地には愛着がありますから。そんなとき、業者は客観的にさまざまな条件を検討したうえでの提案ができる存在です。そしてマトイはそうありたいと常に考えています。お住まいや建物に関して何か検討したいけれど疑問や不安がある、というときはお気軽にご相談ください。
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