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　家付きの土地を所有している方のなかには、“土地の売却や建て替えなどを検討してみようか……”と考えることもあるでしょう。空き家問題が社会で取り上げられることが多くなってきた現在、空き家になったままの家を持ち続けることを考える必要があるかもしれませんね。
　そんなときに知っておきたいのが、家屋を解体して更地にするときにかかる費用。
今回は、その費用について考えてみたいと思います。

更地にするためにかかる費用の目安

　まず、家屋を撤去して更地にする際の費用について考えてみましょう。

「更地にする」ということ

　その前に、ここであらためて「更地」とはどのような状態であるかを確認しておきましょう。
　更地とは、住宅が建てられていない状態で、借地権など他人が使用する権利もついていない土地をいいます。さらに容積率や建蔽率などの制約を受けることなく、自由に住宅が建てられる状態にある土地です。
　また、更地に似た言葉で「整地」があります。これは建物をすべて解体撤去した土地に、さらにコンクリートや石、木屑などを取り除いて転圧作業を行った土地のことです。要するに整地前の建築物等がない状態を更地です。

　更地については、こちらのコラムでも取り上げていますので、お読みください。

更地にするための解体費用

　更地にするためには、当然、そこに建っている家屋を解体撤去する必要があります。そこで気になるのが、費用がどの程度必要になるかです。
　大まかであっても、ある程度、具体的な費用を知るためには、業者に見積りを依頼することをお勧めします。でも、「まだ更地にするか決めていないけれど、一応、費用を知っておきたい」という方もいらっしゃるでしょう。その場合には、次に説明するような方法で、ある程度の費用の目安を計算できます。

解体費用の計算方法

　解体費用は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった構造によって変化します。そして、それぞれの坪単価と建物の延べ床面積をかけることで、解体費用を計算できます。

　なお、構造別の解体費用の坪単価は次の通りです。
〇木　　　　　　　造：30,000円／坪～
〇鉄　　 骨　 　 造：40,000円／坪～
〇鉄筋コンクリート造：50,000円／坪～

木造一軒家の坪数別解体費用

　ここで、延べ床面積の坪数が異なる木造一軒家（坪単価30,000円として）を例に挙げて計算してみましょう。
〇40坪の場合：40（坪）×30,000（円）＝1,200,000円～
〇50坪の場合：50（坪）×30,000（円）＝1,500,000円～
〇60坪の場合：60（坪）×30,000（円）＝1,800,000円～

　ケースとして取り上げた計算結果に「～」が付いています。これは次のような理由からです。そして、この理由は、解体費用の目安を検討する際に、考慮すべき点でもあります。

① 解体費用の目安を計算する坪単価は、構造のほかに地域や業者によって変わってくる。
② 多くの場合、一軒の家の敷地内には物置や庭木・庭石、門柱・門扉などがあり、更地にするにはそれらの撤去費用も加算して費用の相場を検討する必要がある。
③ 現場やその周辺環境が住宅密集地や道路が狭いなどの理由で工事車両が入れないと、機材の搬入などの作業負担が増大して費用が増加する場合がある。

生じるかもしれない追加費用

　上記のほかに、実際に解体工事を開始した場合に生じるかもしれない追加費用があります。その例を挙げてみます。
① アスベストに対して事前調査費用およびアスベスト含有の建材が使用されていた場合は除去費用。
② 付近に医療・介護施設や学校などがあり、騒音や飛散物などに対してとくに配慮が必要な場合。特殊な養生シートを使用したり、枚数を増量したりして対応するための費用。
③ 施主様が処分しきれないで家屋内にそのままにされた残置物を業者が廃棄処分する際の費用。
④ 地中埋設物として、古い建築建材、瓦礫、基礎、浄化槽や古井戸、岩や石などが発見された場合にその撤去費用。
⑤ 工事中に発生した何らかのアクシデントやクレーム等の対応にかかる費用。

　このように、家屋本体の解体費用のほかに追加費用が発生する可能性はいろいろあります。そのため、予算計画はある程度余裕を持っておく必要があります。
　マトイでは無料見積り等の相談をいただいた場合、現地調査もしくは十分にお話を伺わせていただいたうえで、ある程度の予算の幅をもって費用のご提案をさせていただいています。「まだ更地にすることは決定していないけど……」といった段階でもご相談可能ですので、お気軽にお問い合わせください。
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建物滅失登記の費用

　建物を解体撤去した場合、その建物が消滅したことの登記である建物滅失登記が必要です。この手続きを自分で行う場合には、法務局に手数料として600円や地図等情報などが450円のほかに交通費等がかかる程度で行えます。
　また、この登記は土地家屋調査士に依頼することもできます。その場合は、50,000円～の費用が必要になります。なお土地家屋調査士の依頼費用の相場はその地域によって異なります。

　建物滅失登記については、こちらのコラムで詳しく説明しています。こちらもどうぞお読みください。

家付きの土地を更地にして売却したほうがいいケース

　家付きの土地の処分方法の１つに、家を解体して更地にして売却するものがあります。これにはどのようなケースが適しているでしょうか？
　家付きの土地として売却する場合と更地にして売却する場合とでは、次項で説明するようにそれぞれメリットとデメリットがあります。それらを含めて家屋の傷みが激しい場合は、更地で売却したほうがいいと考えられます。
　家屋が古くても、その程度がリフォーム可能なものであれば、古民家等古い家屋を好む人たちにとっては魅力的なものになります。しかし、あまりに傷みがひどいと、回収に費用がかかるとともにその魅力も低下してしまいます。
　さらにもし古家付きで購入したとして、後に購入当初では売主も買主もわからなかった欠陥が発見されることがあり、契約の解約や損害賠償請求をされることがあります。これは売主にとっては大きな負担になります。更地で売却するのであれば、こういったリスクからは免れます。

家付きの土地を更地にすることのメリットとデメリット

　では、あらためて更地にすることのメリットとデメリットについて考えてみます。

更地にするメリット

　はじめに更地にするメリットとして次の２つが挙げられます。

メリット１：買い手が比較的早く見つかりやすい。
　解体費用を負担する必要がないこと、地盤調査や土壌調査などにすぐ取り掛かれること、土地活用の目的に応じた整地や建築工事にすぐ取りかかれること、などから、古家付き土地の状態よりも比較的早く買い手が見つかりやすくなります。

メリット２：敷地内の瑕疵を引き渡し前に発見しやすい。
　買い手が決まって引き渡すまでに古家を解体しますが、それによって地中埋設物などが発見されやすくなります。買い取られた後に地中埋設物をはじめとした瑕疵が発見されると契約不適合によってトラブルへと発展する可能性がありますが、建物の解体工事を行って更地で売却する場合は、そのリスクが低減します。

更地にするデメリット

　一方、デメリットとしては次のようなことが見られます。

デメリット１：建物の解体費用がかかる。
　基本的に解体費用は売主が負担します。古家付きのまま売却する場合は、一般的に古家が付いている分、解体費用などを見込んで価格を安くすることを求められます。

デメリット２：固定資産税が古家付きよりも高くなる。
　家屋が建っている場合は、固定資産税等の節税の優遇措置が図られますが、更地になるとそれは外されるため、固定資産税等は高くなります。

デメリット３：更地にするための解体費用には住宅ローンが使えない。
　基本的に住宅ローンは、解体工事に続いて建築工事を行うことが前提です。そのため、更地にするための解体工事のみでは利用できません。そのため、工事費用をローンで賄いたい場合は、金融機関ごとにある解体ローンやプロパーローンなどを利用することになります。

　ローンをはじめとして解体工事費用の支払いについて、こちらのコラムで詳しく説明しています。どうぞご覧ください。

家付きの土地を更地にする際の流れと留意点

　家付きの土地の家屋を解体撤去して更地にする場合、次の流れで進めていきます。

ステップ１：解体業者に見積りを依頼する。
　このとき、無料見積りであることを確認しましょう。

ステップ２：解体業者と契約
　契約に際しては解体工事に関する許認可を取得している業者、工期・費用以外の見積り書の内容のわかりやすさ、追加工事が発生した場合の対処と追加費用について等を確認して契約をします。

ステップ３：解体工事を行うにあたっての各種届け出
　届け出のなかには業者が行うもの、施主様が行うものがあります。
　原則、施主様が行うものであっても、業者が代行できるものもありますので、事前に手続きについても業者と打ち合わせておくと施主様の負担を減らせ、流れもスムーズにできます。

ステップ４：ライフラインの停止
　電気・電話・インターネット・テレビ・ガス等は電話連絡やオンラインで停止の連絡を入れます。
　なお、水道については工事中に使用するので、工事が終了した段階で停止連絡を入れるようにします。このタイミングは解体工事業者と話し合って行ってください。

ステップ５：工事着工
　工事中は解体業者から適宜進捗状況を確認し、施主様として工事の進行状態を把握しておきましょう。

ステップ６：引き渡し
　工事が終了したら、更地になった現場の状態を確認します。
　更地では整地は行いませんが、解体によって出たブロックや木くずなどがきれいに取り除かれているかなどを確かめます。

ステップ７：建物滅失登記
　建物が解体撤去されたことを法務局に届け出ます。これは解体から１か月以内に行うことが原則です。もし自分で行うことができないときは、土地家屋調査士に依頼することもできます。

　以上が更地にする場合の流れです。工期は解体する建物等の構造や大きさなどによって異なりますが、おおむね１～２か月を工事期間と思っておくといいでしょう。

更地にするときに利用可能な補助金

　ローンは、まとまった費用が必要になる解体工事や家の建築などでは、費用を調達する方法として便利です。しかし、利息がかかるので、結果として当初の見積金額よりも多くの費用を支払うことになり、経済的な負担を軽減するものとは言えません。
　経済的負担を軽減する点で、ぜひ活用したいのが補助金です。これは自治体ごとに備えているもので審査があるため、必ず活用できるとは言い切れません。しかし、積極的に活用することで施主様の経済的負担を軽減するものなので、お勧めします。

補助金のいろいろ

　解体工事において活用できる補助金・助成金は、主に次の３種類があります。

【解体補助金】
　これは解体工事を行う方に対して、その費用を補助するものです。

【建て替え工事助成金】
　これは前記の解体補助金とは異なり、“建て替える”ことを前提とした助成金です。

【空き家対策補助金】
　空き家対策の一環として、空き家の所有者に対して助成金によって解体工事を行いやすくして、空き家対策を推進していくためのものです。

解体工事に使える東京都の補助金

　解体工事における補助金や助成金は各市区町村単位で設けられている制度です。そのため、同じ東京都内でも区による違いがあります。そのため、実際に活用したいと思った際には、更地にする家屋が所在する区の制度をしっかり、時間的な余裕をもって調べてください。
　ここでは東京都内において、更地にする際に使える補助金・助成金にどのようなものがあるか、その一部をご紹介します。

【　港　　区　】
民間建築物耐震化促進事業
補助金上限額　7,000万円
木造または非木造建築物の建て替えおよび除却に対して補助

【　新 宿 区　】
木造住宅密集地域における不燃化建て替え促進事業
補助金上限額　50万円
木造密集地域の解消を目的に、木造住宅の不燃化建て替えや除却を助成

【　台 東 区　】
老朽建築物等の除却工事費用の助成
補助金上限額　50万円
1981（昭和56）年以前に建築された建物で、耐震診断の結果、「倒壊の危険性が高い」と判断されたものの除却工事費用を助成。

【　墨 田 区　】
都市防災既存建築物除却助成事業
補助金上限　木　造／210万円
　　　　　　非木造／600万円
不燃化助成制度対象区域にある耐火建築物または準耐火建築物以外の建物、もしくは1981（昭和56）年以前に着工された建物の除却を助成

【　江 東 区　】
老朽建築物の除却助成
補助金上限　50万円
1970（昭和45）年以前に建てられた木造または木造と鉄骨造の混構造の建物、1971（昭和46）年～1981（昭和56）年5月31日までに建てられた木造の建物の除却を助成

【　荒 川 区　】
危険老朽建築物の助成費助成
補助金助成　50万円
不燃化特区に指定された地区にある1981（昭和56）年5月31日以前に建築された木造建物または非木造建築物で、区が危険と判定したもの。

　なお、こちらのコラムでも東京都の補助金について紹介していますので、一緒にお読みください。

補助金利用に向けての留意点

　補助金等の活用を検討するにあたっては、次のことに留意して進めてください。

・補助金や助成金の要件や内容はそれぞれの区によって異なるため、解体する建物が所在する地域の区役所等で、助成制度の有無および内容等を確認します。
・申請は建物の所有者、もしくは相続人が行います。
・業者との契約や工事が着工される前段階で申請をします。
・固定資産税等の税金の滞納などがなく、反社会的勢力との関係がないことは必須です。

更地にする？ しない？ その判断ポイント

　敷地内にある建物を解体して更地にするべきか、そのまま古家付き土地として売却するべきか、古家を抱えている方にとっては悩ましい課題だと思います。
　この点はどのようなところにポイントを置いて判断すべきか、次の点を参考にして検討してみてください。

〇家の老朽化が激しい。築30年以上経っていたり、長期間管理されないまま放置されていたりした家は、とくにその傾向が著しく見られます。
〇建物の法定耐用年数も、判断基準として参考になります。ちなみに我が国の税制における耐用年数は、木造住宅が22年、鉄骨造は27年、鉄筋コンクリート造は47年です。この年数を超えた家は解体を選択肢として検討できると思います。
〇旧耐震基準で建てられていること。そうなると、査定価格が低くなったり、買い手にとっては新たな耐震基準に改修するため費用が必要となることから、その分の価格を差し引くことを希望することがあります。
〇家が大きすぎて、維持管理の負担が大きかったり、改修費用が高額になったりする。

　以上の点と、ご自身のライフスタイルを併せてよく考え、更地にするか否かを検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

　１軒の家を処分しようとするとき、その方法にはいくつかの選択肢があります。しかし、その選択決定は、多くの人にとって一朝一夕にできるものではありません。
　今回は更地にして売却することのメリットやデメリット等を中心にコラムを展開してきました。更地にするかしないかも、悩ましい問題です。これらの選択は、やはり施主様となる所有者の方のライフスタイルや、将来に向けたライフプランにも大きく関係してくるものです。できれば、慌てず、しっかりと考えて選択していきたいものですね。そんなときは、どうぞマトイにも声をかけてください。私たちは、皆様と一緒になって、お一人お一人がベストな判断と選択ができるように、お手伝いさせていただきます。
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