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　内装解体は解体工事の１つです。多くの場合、賃貸のオフィスや店舗などを退居する際に行います。今回は内装解体の１つである原状回復について取り上げてみます。

原状回復工事とは

　原状回復工事とは、物件を借りた人がそこを退居する際に、借りた当時の状態に戻して返却するための工事のことをいいます。これは原則として借主の責任において行い、費用も借主が負担すべきもの、とされています。借主が設置した机や棚などはすべて撤去し、使いやすさなどのために後から自分たちで取り付けた仕切りなども解体撤去します。
　なお原状回復と似た言葉で、「原状復帰」という言葉もあります。原状回復に関する話をしている際、「原状復帰」という言葉が出てくることがあります。実は原状回復も原状復帰も意味は同じであり、原状回復は法律用語、原状復帰は建設用語ということです。

賃貸の店舗や事務所を退居する際に行う原状回復以外の工事

　最初に「内装解体工事」とあげましたが、これは解体工事の１つの種類です。さらに内装解体工事には原状回復工事とスケルトン工事、設備解体工事といった種類があります。原状回復工事の意味については前述のとおりですが、そのほかのスケルトン工事と設備解体工事についても簡単に説明しておきましょう。

① スケルトン解体工事
　これは建物にもともとある柱や壁などの構造体以外のものを取り除いて、なにもない状態に戻す工事です。あとから内装工事で取り付けた間仕切り、天井、床などをすべて撤去し、またエアコンや電気配線、排気ダクトなどの設備も取り外します。こうしてまったく何もないない状態にすることから“スケルトン”解体といわれています。

② 設備解体工事
　文字通り、設備やそれに伴う機械を解体する工事のことです。店舗や工場などではボイラーや空調、またそれぞれの事業活動のために使用してきた機械設備などを、建物を傷つけることなく安全に解体して搬出・撤去します。
　なお、内装解体はどのような場合に行われるか、その際の注意点などについて、こちらのコラムでも触れていますので、お目通しください。

賃貸スペースを退居して原状回復する場合の段取りについて

　では、ビルの一室を事務所として借りていた場合を想定して、退居に伴う原状回復をどのような段取りで進めていくかを説明します。

Step１　貸主様に退居のお知らせと原状回復等についての確認・調整
① 退居の計画が立ち上がった段階で、現在借りている部屋の賃貸契約書を見て、撤退・転居時の引き渡し方法を確認。
② 貸主様に退居することを伝え、どのように工事を進めるかについて話し合う。
③ 話し合い・確認すべき点としては、
・どのような工事を行うかの再確認
・契約書の記載内容のほか経年劣化などで修繕箇所が発見された場合の対応
・およびその際の料金負担は貸主様と施主様のどちらが負担するか
・貸主様都合による追加工事等の注文の有無とその料金負担をどうするか
・工事スケジュール

Step２　新たな転居先の調整と準備
① 新たな移転先となる部屋の内装工事等は、引っ越しの１～3か月前に始めておく
② 内装工事等は引っ越す１～２週間前には完了しているようにする

Step３　出ていく部屋の原状回復工事の準備と実施
① 内装解体工事着工の１～２週間ほど前には引っ越しを完了させ、室内の家具類は何もない状態にしておく。
② 貸主様と解体工事業者に確認のうえ、ガス、通信設備などのライフラインを停止する（ビルの場合、建物全体で契約していることがあり、施主様だけの判断で停止することはトラブルの原因になりかねないため）
③ 上記の点ができたら、工事を実際に行う業者にバトンタッチ

Step4 転居に伴う諸届
　事務所の異動に際してはさまざまな変更手続きが必要になります。施主様は、それらを引っ越しや内装解体工事等の準備とともに行っていくことになります。その主な手続きは次のようなものになりますが、これらは施主様の事情に伴って不要なものもあるかと思われます。実際はご自身の状況に合わせて必要な手続きを確認することが大切です。

　　　　　　移転登記申請（法務局）
　　　　　　異動届出（税務署）
　　　　　　適用事業所所在地・名称変更届（社会保険事務所）
　　　　　　労働保険所所在地等変更届（労働基準監督署、ハローワーク）
　　　　　　自動車保管場所証明申請書（警察署）
　　　　　　転居届（郵便局）

　内装解体工事および原状回復工事を行うのは、以上のような段取りのポイントを踏んで進めていきます。なお、内装解体工事の具体的な進め方および内容はこちらのコラムで説明していますので是非ご覧ください。

原状回復工事費用のポイント

　原状回復工事はいったいどのくらいの費用が必要なのかは、施主様として気にかかる点だと思います。ただ、借りている部屋の広さ、間仕切りなどの後から加えている造作の有無やその量・材質、追加工事の有無などによってその金額は違ってきます。そのため、具体的な目安をここに示すことは難しくなります。ただ、基本的に施主様としてこころに留めておきたい費用に関するポイントがありますので、ここで説明します。

① 工事費用は借主負担が原則
　原則として工事費用は借主である施主様の負担となります。ただし、経年変化による劣化箇所や修繕費用等については、貸主様との相談となる場合があります。また、その後の入居者の希望などを反映した貸主様の要望による追加工事や工事内容の変更などが生じる場合があります。この点を含めて、事前にしっかりと契約書を再確認し、費用負担の話し合いを行ってください。

② オフィスよりも飲食店の方が費用は高め
　原状回復では、一般的に飲食店として使用していたものの方が工事費用は高くなりがちです。それは厨房としての設備解体やコンクリート基礎で整えた排水設備や防水シートなどが用いられている場合があり、はつり工事などの必要が生じる場合があるからです。

③ 原状回復工事よりもスケルトン工事の費用が高くなりがち
　原状回復といっても、借りた段階での契約書に「スケルトン状態で返却」とか、スケルトン状態で借りた場合は、基本的にはスケルトン状態に戻します。その際、スケルトン状態にすると建物の構造体の経年劣化や腐敗・破損などが見つかることがあり、その補修等で費用が高くなる場合があります。そのため、費用や工期に余裕をもって進めることが大切です。

④ 費用に明確な相場はなく、見積りを取ることが必須
　原状回復の費用は、地域、広さ、古さ、建物の構造の違い、内装の状況、仕切りの数の程度などによって大きく違ってきます。そのため、費用の相場を示すことができません。業者にあたって現地調査や見積りをしてもらうとよいでしょう。マトイでは、ご依頼をいただけるか否かに関係なく、無料で現地調査や見積り、そして皆様のご相談に応じていますので、お気軽にお声をかけてください。
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　なお、店舗閉店に伴う内装解体・原状回復の場合については、こちらのコラムで説明しています。事務所の転居に際しても参考になる情報がありますので、よろしければお目通しください。

原状回復費用を安くするポイント

　原則として費用は借主である施主様が負担する原状回復のための工事費用。見積りを取ってある程度の費用の目安をつけたとして、それは決して安いものではありません。そのため、少しでも経済的な負担を減らしたいと思うのは当然のこと。そこで、費用を安く抑えるためのポイントについて説明します。

① 工事費用を高くするような要素の有無を事前に確認して気持ちの準備をしておく
　原状回復費用は、次のような点があると高くなります。しかしそれらのなかには、貸主や物件管理会社などと相談して別の方法にすることで、費用の高騰を抑えられるものがあります。そのためにも、以下の要素が費用に影響するかを理解しておきましょう。
・穴をふさいだり、床の修繕を伴ったりする特殊工事の有無
・手運びやクレーンなどを使って運び出しをする大きな設備の有無
・工事を控えなくてはならない曜日や時間帯等の制限の有無がそのビルにあるか否か
・養生の設置範囲や種類に関して必要な範囲、など。

② 貸主や物件管理業者から解体管理業者の指定の有無を確認しておく
　なかには、退居時の内装解体において業者を指定している場合があります。そういった多くの場合、業者と管理会社等の間での手数料が上乗せされて高めになっていることがあります。その場合、物件管理会社等に他の業者との相見積りが可能かどうかを一度、相談してみるとよいでしょう。

③ 複数の業者に見積もりを依頼する
　ご自身で業者を探す場合は、複数の業者に掛け合って相見積りを取ることが重要です。同じ条件であっても、業者ごとにその請求額は変わってくるからです。また、提示費用だけでなく、対応の善し悪し、仕事に対する誠実さなどにも注意して業者を選ぶことが必要です。そうした点が最終的に工事の仕上がりの良さにも関係してきます。

④ 残置物を施主様側で処分して全体の廃棄物を少なくしておく
　事務所内にある机や家具類や書類などは事前に自分たちで処分しておきましょう。お忙しい場合などは、そのままにして業者に処分を任せることも可能です。しかしその分、費用がかさみます。目標は、“部屋のなかは空っぽ”の状態にしておくことが、全体の費用を抑えるための大きなポイントになります。

⑤ 契約完了日までに工事を完了させる
　当然のことですが、契約書で決められている契約完了日までには工事を完了させておくことが大切です。この日を過ぎてしまうと、違約金などが発生する場合があります。それについて詳しくは、こちらのコラムもご参照ください。

見落としがちなポイントに注意

　円滑に工事を進めるためには、施主様、貸主様、そして業者の３者間相互の確認が必要です。その際、ミスや行き違いが起こりやすいポイントを押さえて確認することです。そのポイントについて説明します。

① 契約書の特約を確認
　長く１つの場所を借りていると、契約書にかかれている内容を忘れてしまうことはありがちです。しかし、そのなかには退居時の条件もかかれていることが多く、とくに特約事項の有無とその内容も合わせて確認しておくことが大切です。特約事項のなかには、退居時には壁紙を張り替えること、床のカーペットはクリーニングをするか張り替えること、といった内容が書かれていることがあります。このように特約にあえて記載される内容は、借主様にとっては負担のかかるものであることが多く、ときには事前に貸主様と相談してその負担を軽くできることもあります。逆に、特約項目を見落としていたことからトラブルになることもありますので、忘れずに確認しておきましょう。

② 残すもの、撤去するものを施主様・貸主様・業者の3者でしっかり確認
　とくに原状回復の場合、当初からあった残すべきものと、入居に際して施主様側が設置した退居時に撤去すべきものをはっきりと仕分けすることが必要です。しかしその際、貸主様側からの要望で最初からあったものを「工事するならばこれも一緒に撤去してほしい」、もしくは「よければ、それはそのまま設置しておいてほしい」というような申し出が出ることがあります。また、本来撤去する予定のものを何かの都合で、着工間際までそのままにしておいて撤去されてしまう、ということが起こる可能性もあります。そういったことを防ぐため、着工前に図面等をもって、施主様・貸主様・業者の３者が立ち会って確認をしましょう。

③ 消火設備も原状回復
　原状回復で忘れがちなものとして消火設備があります。自動火災報知設備、ガス漏れセンサー、誘導灯、スプリンクラーなどですが、これらは区画やレイアウトによって設置個数や設置場所が変わってきます。そのため、借りる以前の図面等を参考にして、これらも原状回復します。

④ 廃棄物の処理忘れは周りのお店や事務所の迷惑。必ず確認。
　廃棄予定の廃棄物をいつまでも重ねておいたままにしていたり、工事によって出た廃棄物の処理が遅れたりすると、その埃や臭気、外観を損ねる、といったことを理由に苦情が起こることがあります。実際に周りの方々には迷惑になることですし、そういったことから工事が遅れてしまうこともあるので、廃棄物の処理は早めを心掛けながらスムーズに進めましょう。

⑤ 工事を実施する曜日や時間帯に制限がかかるか否かを貸主または管理会社に確認。
　そのビル自体、もしくは隣り合うテナントがどのような店舗や施設であるかを含めて、工事を行う曜日や時間帯に制限がかかるか否かを事前に確認しておくことが必要です。例えばメディカルモールのようなクリニックなどの医療施設が多く入っているビルや、学習塾などが入っているビルでは、工事に何らかの制限がかかることが考えられます。このような建物は、工事の騒音に関して時間の指定があることが多いです。そうなると工期も長くなってしまうため、事前に調べておく必要があります。

まとめ

　今回は原状回復について説明させていただきました。すでにお気づきかもしれませんが、原状回復といってもスケルトン状態で借りた場合は、スケルトン解体を行って返却します。ですから、契約がどのようになっているかによって、内装解体だけで済むのか、それともスケルトン状態で返却するのかが変わってきます。また、貸主様の都合によっても、契約書に書かれている状態に戻すための原状回復工事以外の工事が生じる場合があります。このように、実際に工事を行おうとした場合、さまざまな変更が起こって、それに対応しなくてはならない可能性が出てきます。
　私たちマトイは、そうした状況に施主様が臨機応変に対応できるように、施主様にとっての良き相談相手となるように努めています。その姿勢は、お問い合わせの段階から一貫しています。どうぞお気軽にお声掛けください。そして不明なこと、お困りのこと等がありましたら、いつでも率直にご相談ください。マトイでは貸主様や建物管理会社等と施主様のご意向のつなぎ役として力を尽くします。
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