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　「家屋調査」ということをお聞きになったころはあるでしょうか？ 解体工事にあたって行う家屋調査とは、解体する建物ではなく、近隣の家に対して行います。マトイでも、その地域の地盤や近隣の家々の状態などによって、施主様にご提案することがあります。今回は、この家屋調査をテーマに取り上げました。

安心を高める解体調査

　あまり聞きなれない「家屋調査」は、初めて耳にする方もいらっしゃることと思います。まずは、家屋調査とはなんであるのか、なんのために行うのかについて説明していきます。

家屋調査とは？

　家屋調査とは文字通り、家屋の状態を調べることです。しかし、その目的によって自分の家を調査する場合と、解体工事などを行う場合にその周辺の家屋を調査する場合とがあります。

【自分の家を調査する場合】
　家を新築した際に、固定資産税を算定するために行政が行います。

【自分の家以外の近隣の家を調査する場合】
　解体工事などを行う際に、近隣住民とのトラブルを避けるために、施主様が業者に依頼して事前に周辺の家の状態を調査します。
　今回のコラムでは解体工事に際して、解体する家屋の周辺の家を調査する場合を取り上げます。

解体工事に際しての家屋調査の目的

　解体工事に際して家屋調査を行う目的は、主に次の２点が挙げられます。

① 近隣の方々とのトラブル回避
　解体工事では、周辺の家々にも少なからず振動や騒音などの影響を与えてしまいます。それが原因で、壁にひびが入ったり、立て付けが悪くなったりすることも考えられます。解体工事の最中や解体工事後に、そういった申し出が近隣の方から施主様や工事業者に入った場合、それが工事以前からあったものかどうかわかりません。また、工事によって起こったものだとしても、それを証明するものがないとトラブルに発展したり、最終的に施主様が責任を取る可能性もあります。家屋調査を行っておくことで、こういったトラブルを回避することが可能となります。

② 工事保険会社に対する証拠
　もちろん、解体工事によって近隣の方々になんらかの損害を与えてしまう可能性はゼロではありません。そのようなことが起こって保険を利用する場合、家屋調査の結果が証拠になることがあります。

家屋調査はどのように進める？

　解体する建物の周辺の家を調査するといっても、調査対象となる家屋はどの程度の範囲で行うべきなのか、どのような内容をどのようにして調べるのかなどについて説明します。

家屋調査の対象となる範囲

　まず家屋調査自体は必ず行わなくてはならないものではありません。またどの範囲の家に対して行うべきものといった規定もありません。その範囲は施主様と解体業者が話し合って決めます。
　解体調査の目的の大部分は、解体工事をきっかけになんらかの損害を隣家に与えてしまった場合、それが工事前からあったものなのか、工事によって発生したものなのかを明確にして解体工事によるトラブルを回避することにあります。ですから解体工事の影響を受けやすそうな家屋が調査対象となりますが、これまでにその家の人からなんらかのクレームやトラブルがあって配慮が必要な家も家屋調査の対象に入れた方が無難です。

家屋調査では、どんなことを調べる？

　家屋調査では、２人ほどの作業員が１組になって、家屋の外部および内部を水平器や測定機などで計測します。また、必要に応じて聞き取り調査や写真撮影をして、次のような内容について調べます。

・建物全体の外観
・柱や床などの傾斜測定
・壁、天井、土間部分の亀裂・破損・隙間、漏水跡の有無や程度
・外壁や内壁、犬走り、基礎部分の亀裂の有無や程度
・タイル部分の亀裂や目地の状態
・窓や扉などの立て付け状況
・床鳴り
・外構部（塀、擁壁、門扉など）の損傷の有無
・その他

　なお、これらの項目をすべて調べるわけではなく、解体工事の影響を受けやすい範囲や場所を施主様と業者で判断して調べます。

家屋調査の流れ

　家屋調査は、次のように進められていきます。

① 施主様と業者で家屋調査について話し合い、家屋調査を行うか否かを決める。

② 家屋調査の対象として挙がった家の住人に、家屋調査の説明と協力依頼をする。
この場合、解体工事着工前の挨拶と協力のお願いの際に、家屋調査についての説明も行います。

③ 調査対象の住人と調整して、調査日を決定する。

④ 調査範囲について打ち合わせる。

⑤ 前述のような内容で調査員によって住人の立ち会いのもと家屋調査を実施する。
・調書作成　
　調査する家屋に居住する方に、氏名・連絡先・家屋等の築年数などを聞き取ります。
　　　⇩
・野帳作成
　家屋の間取りや物置・井戸などの付帯設備の配置などを記録します。
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・部材や建具の状況確認および写真撮影
　前項で挙げた項目などの状況を測定や写真撮影などで調査・記録します。また、居住する方に不具合の有無などをうかがう場合もあります。
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・測量作業
　敷地内と敷地外の地盤を測量によって調べます。これは工事によって地盤に影響を与えたかどうかを判断するための重要な作業です。
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・施主様との最終確認

⑥ 一連の調査が終了したら、調査内容を記録した報告書を施主様に提出。
　施主様と調査対象となっている家屋の方に最終確認を行います。このとき、調査によって隣家へのなんらかの対策が必要な場合は、解体業者が施主様、隣家の住人の方と連絡を取りながら対応します。

相手が家屋調査を拒否した場合はどうする?!
　家屋調査を受ける立場の方にとって、調査といえども家のなかを見られるのは気持ちの良いものではありません。また見られたくない場所もあるでしょう。そのため調査自体や、入室されたくない部分の調査を断られることがあります。もちろん、強制的な調査ではないため、その場合は先方の希望に沿った対応をします。
　しかし、調査を行っていない部分について、工事後に「亀裂が入った」「傾いてしまった」といったことが起こった場合、業者から損害賠償を受けられないことがありえます。
　調査員や解体業者は先方の気分を害さないようにそのことを伝えるとともに、「工事では、極力、ご迷惑を少なくするよう心がけて行う」こと、「なにかあったら、解体工事現場の担当者にご連絡を」といったことを伝え、穏やかに対応を進めていきます。

家屋調査にかかる時間と費用

　家屋調査に必要な時間は、一般的には１時間30分から２時間程度を見ておくといいでしょう。しかし、住んでいらっしゃる方によっては「庭などの敷地内ならいいけれど、家のなかには入ってほしくない」という方もいらっしゃいます。その場合は外部調査だけを行うことになりますが、調査時間は１時間から１時間30分程度となります。
　また費用は、家屋１軒の調査では３万円以上、と考えておくといいでしょう。これは家屋や敷地の広さなどによって変わってきます。

家屋調査を行っておいた方がとくに安心なケース

　家屋調査はしなくてはいけないものではないものの、やっておくことでトラブルを未然に防ぐことに役立ちます。とくに振動や騒音が大きくなりやすい、次のようなケースでは家屋調査を行うことをお勧めします。

・鉄筋コンクリート住宅の解体
・アパートやマンションなどの大型建物の解体
・隣家との間が接近しているような家屋の解体
・地盤が柔らかく、建物が振動の影響をとくに受けやすい場所

解体工事を安く、安全に、そしてスムーズに進めるために大切なこと

　家屋調査では、少なくても１軒につき３万円前後、もしくはそれ以上の費用がかかり、施主様が負担します。解体調査を行う必要がある家屋が複数となれば、施主様の経済的負担はさらに増えます。しかし、隣家から、床が斜めになってしまった、壁にひびが入った、といったクレームやそれに関係するトラブルによって工事が中断したり、その対応に時間や費用を消費したりする場合、家屋調査にかかる以上の費用が必要になることが少なくはありません。その点では、必要経費との考えもできます。また、家屋調査にかかる費用を、近隣の方々への配慮や他の部分の出費を抑えることでカバーすることができます。

① 近隣の家々への挨拶回り。
　振動や騒音などをかけてしまう解体工事は、ご近所の方々にとって迷惑なものです。しかし、事前に挨拶と連絡先などを伝え、協力のお願いをすることで、理解していただけます。これは、施主様と近隣で暮らす方々とのよりよい関係を保つためにもとても大切なことです。
　なお、挨拶回りについては、こちらのコラムで詳しく説明していますので、参考になさってください。

② 必要な家に家屋調査の協力をお願いする。
　家屋調査の対象となる家には、挨拶回りの際に家屋調査の説明と依頼を行います。これによって協力を得られやすくなり、工事に伴うトラブルの発生の可能性を下げて、よりスムーズに工事を進めることに繋げられます。

③ 業者の選定は相見積りを行って、誠実に丁寧に仕事をする業者を選ぶ。
　解体工事費用はその建物の構造のほか、業者や地域などによって違いがあります。業者の選定では、はじめから１社に決めるのではなく、複数社を選び出して相見積りを取ったうえで、費用のほかに見積りの分かりやすさ、仕事や対応の丁寧さなどをみて決めましょう。
　こちらのコラムでは、業者選びのポイントなどを説明していますので、ご一読なさってください。

④ 見積り内容の内訳をしっかり確認
　業者のなかには、見積り項目が大雑把で数量などが「一式」として具体性に欠ける場合があります。そのなかには、あとから追加工事や追加費用が発生して、どんどん費用が加算され、結果として当初提示された見積金額が大幅に増加してしまう、といったことがあります。もちろん、工事中に浄化槽や古井戸のような地中埋設物が発見されることがあります。これらは、工事が進んでから出ないと分かりにくいものなので、やむを得ないともいえます。
　良心的な業者では、そうしたケースなども踏まえて「追加工事が発生した場合」などについて見積り書提出時に説明を加えたり、具体的な項目を出したわかりやすい見積り書であったりします。
　解体工事の見積り書は、なかなか一般の方が一見しただけではわかりにくい点があるかもしれません。こちらのコラムでは、業者選びや見積り書を読み解く際のポイントなどを説明していますので、参考になさってください。

⑤ 突発的な事態に備えた予算確保をしておく
　解体費用といっても、解体する家屋の構造や広さによっても費用は変わってきます。また、何事にも想定外の出来事が起こる可能性はあります。そのようなことに対しても、慌てずに対応ができるような予算確保が必要です。
　こちらのコラムでは、家屋の構造による解体費用の違いなどについて説明していますので、参考になると思います。どうぞ、ご一読なさってみてください。

⑥ 残置物処分や手続きなど、自分で行えることは自分たちで行う。
　残置物の処分でも、自分たちで行った方が安く処分できるものがたくさんあります。庭木の伐採も同様です。一方、大きな家具や鉄製品など、解体業者に任せた方が効率よく処分できるものもあります。その点についても話し合いながら、自分たちでした方が費用を安くできること、解体業者に任せた方が効率よくできること、などを見極めて進めていきましょう。
　なお、そういったことについてこちらのコラムでも説明していますので目を通してみてください。また、マトイでは解体工事に際して不用品の処分等もお請けしていますので、お気軽にご相談ください。

⑦ 使える補助金を調べて活用
　自治体では空き家対策の一環や街の景観保持や安全確保のために、家屋の解体やブロック塀の解体撤去等について補助金を準備しているところがあります。これらの補助金を活用することで、全体の費用負担を楽にすることができます。それぞれの家屋が所在する自治体に、どのような補助金があるか、利用条件について、などを調べて、積極的に活用しましょう。
　こちらのコラムでも補助金活用についての説明をしていますので、ご覧ください。

まとめ

　今回のコラムをお読みいただいて、家屋調査の目的やメリットなどをご理解いただけたことと思います。何度か触れているように、家屋調査は「行わなくてはいけない」といったものではありません。家屋調査の対象となったお宅の方々も、その対象になったからといって絶対に受け入れなければならないものでもなく、また受け入れてくれるとは限りません。
　施主様にとっても近隣のお宅にとっても、メリットはあるもののなんらかの負担はあります。それらを踏まえながら、マトイでは施主様と十分に話し合って家屋調査を行うか否かを決定しています。
　また、近隣の皆さんにとっても家屋調査による負担はかかります。しかし、挨拶回りをしながら家屋調査の説明や協力のお願いを行うことで、それを受け入れるか否かは別にして、「工事に際して周辺の皆さんへご迷惑がかからないよう、施主様が配慮している」といった誠意が皆さんに伝わっているのを感じます。
　マトイではこうして、施主様の思いをご近所の方々に伝えることも大切なこととして、日々、取り組んでいます。どうぞ解体工事におけるご質問や心配な点等がありましたら、お気軽にご連絡ください。
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