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　先日、某下町で久しぶりに友人と待ち合わせることになりました。が、駅の様子も、駅周辺の建物は新しく、道は広々として以前の面影はありません。危うく迷いそうになってしまいました。そこは昔からの木造住宅が密集した地域でしたが、防災のためにずいぶん前から不燃化の街づくりとして建物の撤去や建て替えが進められていたそうです。今、こうした防災のための不燃化の取り組みが各地の街で行われています。
　今回は、東京都を例に、不燃化に関する情報をお伝えします。

各自治体が取り組む「建物の不燃化事業」

　日本各地の都市部には、木造の建物が密集して建っている地域があります。これを木造住宅密集地域、略して木密地域（もくみつちいき）とも呼んでいます。これは戦後の焼け野原に復興とともに無秩序に住宅が建って密集しながら広がっていたものです。

建物の不燃化事業の目的

　木密地域に建っている住宅は、戦後に建てられているものが多く、老朽化が目立つものも少なくはありません。さらに道路も狭く、入り組んでいて、一度火災が起これば、延焼も免れない環境です。救急車や火災時の消防車が侵入しにくく、救命や消火活動に支障をきたすこともしばしば。そのため東京都では、1995（平成７）年の阪神淡路大震災を機に「防災都市づくり推進計画」の取り組みを開始し、地震や火災に強い街づくりに着手することになりました。
　さらに近年では、首都直下地震の可能性や東日本大震災の経験を踏まえ、不燃化に加速をかけ、東京都以外の木密地域を有する自治体も独自に対策を進めています。

不燃化事業の概要

　不燃化事業の取り組みは、それぞれの自治体によって若干の違いはありますが、主に次の考え方に基づいて街づくりを進めています。

① 火災が発生した際に延焼を食い止めるための延焼遮断帯を設ける。
② 安全な市街地を造る。
③ 避難場所等を確保する。

　家屋の解体や建て替えなどには、かなりの費用がかかります。そんなときこそ、住んでいる地域がどのような場所になっているかを調べてみましょう。もしかしたら不燃化特区や不燃化事業などに関連した地域であれば、なんらかの助成金を活用できて経済的負担を軽減できるかもしれません。
　こちらのコラムを参考に、負担を軽くする方法を検討してみてください。

東京都が取り組む不燃化特区制度

　東京都では、特に対策が必要とされる木密地域に対して「不燃化特区」と位置付けて、その対策を進めています。

不燃化特区制度の目的と概要

　東京都が位置付ける不燃化特区とは、木密地域のなかでも特に重点的かつ集中的に改善を図る必要がある地域として指定された地域です。この地域に対して、東京都と各区が連携して「燃え広がらない・燃えない」街づくりを進める制度を不燃化特区制度といいます。
　東京都内にはJR山手線外周部を中心に木密地域が広く分布しています。そのなかで不燃化特区として指定されているのは、52地区、約3,350haの広さに及び、首都直下地震が発生した場合、火災などによる大きな被害が想定されており、対策が急がれています。
　具体的な目標として、延焼による市街地の焼失率がほぼゼロになると言われている不燃化領域率70％達成を目指して建築物の不燃化を推進しています。

不燃化特区における支援内容

　不燃化特区に対しての主な支援内容は、大きく次の３点です。その他に、避難場所として公園や緑地・広場等の整備、相談ステーションの管理・運営、住み替え助成など各区が行う木密地域対策のための活動に対して支援を行っています。

① 専門家の派遣
　建て替え等に際して、住民の相談に対応するために、弁護士・税理士・不動産鑑定士・建築士・無接道敷地対策コーディネーター等の専門家を派遣します。

② 老朽化が進んだ建物の解体撤去に対する助成
　一定の条件を満たした老朽化が進んだ建物を解体撤去（除却）する際に、必要な費用を助成します。その後の更地が要件を満たす場合に、固定資産税・都市計画税について最長５年間の減免を受けることができます。なお、この助成は、建て替えをしなくても受けることができます。

③ 建て替え時の建築設計費等の助成
　建て替えをする場合、建て替えに必要な建築設計費および工事管理に要する費用が助成されます。また、建て替え後の住宅が要件を満たす場合、固定資産税・都市計画税の減免を最長５年間受けられます。

【ご注意】
　これらの支援は現時点で2025（令和７）年までのものです。
　それ以降については同様の助成が受けられるか否かははっきりしていません。助成を受けようと考えている場合は、期限をしっかり確認して計画しましょう！

各区によって異なる不燃化特区の支援内容

　不燃化特区制度は東京都と区の連携による取り組みです。しかし、その具体的な内容や進捗状況は各区によって違いがあります。目標指標である不燃化領域率70％を達成した区や地域もあり、それによって支援の内容や申請期間なども違います。ここでは、いくつかの区の場合を取り上げてみました。

① 世田谷区

【対象地区】
●太子堂・三宿地区
●区役所周辺地区
●北沢3・4丁目地区
●太子堂・若林地区
●北沢5丁目・大原地区

【老朽建築物の建て替えに伴う助成】
●助成対象
　除却する老朽建築物
　木造または軽量鉄骨造
　耐用年数３分の２経過
　敷地分割を伴わないもの
　耐火または準耐火建築物でないもの
　建て替え後の建築物
　耐火または準耐火建築物であること
　以上のすべての要件を満たしていること。

●助成金交付を受けられる人
　老朽建築物の建て替えを行う人または老朽建築物の建て替えを行う法人

●助成内容
　除却工事費として実工事費と限度額27,000円／㎡の額の少ない方
　建築設計費・監理費として実費と区が算出した額の少ない方

【老朽建築物の除却に伴う助成】
●助成対象
　耐用年数の３分の２を経過した木造または軽量鉄骨造で、耐火または準耐火建築物でないもの

●助成金交付を受けられる人
　老朽建築物の除却を行う人

●助成内容
　除却の実工事費と限度額27,000円／㎡の額の少ない方

【土地管理用の仮設費助成】
●助成対象
　管理放棄されていない土地
　収益を得ていない土地
　固定資産税および都市計画税の減免要件を満たしている土地
　以上の３要点を満たしていること。

●助成金交付を受けられる人
　老朽建築物を除却した土地の権利者

●助成内容
　実工事費または限度額15,600円／㎡の額の少ない方

【指定会場で専門家による問題解決サポート】
●対象
　不燃化特区内で老朽建築物の除却や建て替えを検討している人

●備考
　相談時間45分程度、事前予約制。

【専門家による問題解決出張相談】
●対象
　不燃化特区内に老朽建物を所有し建て替えを検討している人、および老朽建築物が建っている土地の所有者

●備考
　23区内限定、相談時間2時間以内、同じ職種の専門家派遣は3回まで可能。

【固定資産税・都市計画税の減免】
●住宅特例を受けていた土地で、老朽建築物を取り壊して更地にした場合
　最長５年間、８割減免

●耐火または準耐火建築物への建て替えを行った場合
　最長５年間、10割減免

② 豊島区

【対象地区】
●東池袋４・５丁目地区
●池袋本町・上池袋地区
●補助81号線沿道地区
●補助26・172号線沿道地区
●雑司が谷・南池袋地区

【老朽建築物除却助成】
●助成対象
　不燃化特区内にある建築物で、耐用年数の３分の２を超えているもの。
表：構造別にみる耐用年数の３分の２

RC造	鉄骨造	軽量鉄骨造	木造
32年	23年	18年	15年

●助成金交付を受けられる人
　建て替え前後の建築物の所有者で、所有権を有する個人、中小企業者、公益法人等。宅建業者は除く。
注：建て替え助成に類する補助金等の交付を受けている人、受けることになっている人は対象外。

●助成内容
　上限を1,000万円として老朽建築物の除却および付随する工作物の除却費用、敷地の整地費用を助成。これらの実費と、豊島区が別に定めた基準によって算出した額を比較して、少ない方が助成金額となる。

【戸建て建て替え促進助成】
●助成の対象
　耐用年数の３分の２を超過（表）している老朽建築物で、耐火建築物等または準耐火建築物等に建て替える。また、原則としてその建築物が、戸建て住宅・専用店舗または専用事務所・店舗併用住宅であること、これらすべての条件を満たすこと。

●助成金交付を受けられる人
　建て替え後の建築物の所有権を有する、国・地方公共団体以外の個人・企業・公益法人等。

●助成金の内容
　除却費（上限1,000万円）および建築設計費・工事監理費の合計が支給さる。なお、除却費および建築設計費・工事監理費については次のようになる。
　除却費：除却工事費および除却後の敷地の整地費用を助成。実費と豊島区が算出した金額を比較して少ない方が助成金額となる。
　建築設計費・工事監理費：建て替え後の建築物の助成対象床面積に対して、豊島区が別に定める額を限度額として、実際にかかった経費と限度額を比較して、少ない方が助成金の額となる。

【固定資産税・都市計画税の減免】
　不燃化特区内において建て替えを行った住宅、および老朽住宅を除却した土地にかかる固定資産税・都市計画税を減免。

【専門家派遣制度】
　不燃化特区内で建て替えを検討している個人、およびそれに伴う悩みについて区が無料で専門家を派遣。同一年度内に５回まで可能。

【その他の不燃化特区に対する制度】
●都市防災不燃化促進事業
　特定整備道路（都市計画道路）の沿道30ｍで、耐火建築物を建築する場合に建築費等を助成する制度。ただし不燃化特区の助成との併用は不可。

●地区防災不燃化促進事業
　地区内の防災上重要な道路である「防災生活道路」に面する敷地において、不燃化建て替えを行う際の建築費等を助成。不燃化特区助成との併用が可能。

●建築物等後退奨励金制度
　地区内の防災上重要な道路である「防災生活道路」で避難空間等を確保するため、対象となる路線で耐火建築物等の建築に伴って建築物等の後退を行う場合に奨励金を交付。不燃化特区助成、都市防災不燃化促進事業、地区防災不燃化促進事業との併用が可能。この交代奨励金制度のみの利用、および更地にする場合の利用も可能。

③ 品川区

【対象地区】
●東中延１・２丁目、中延２・３丁目、西中延３丁目地区
●補助29号線沿道地区
●豊町4・５・６丁目、双葉３・４丁目、西大井６丁目地区
●旗の台４丁目、中延５丁目地区
●戸越２・４・５・６丁目地区
●西品川１・２・３丁目地区
●大井５・６丁目、西大井２・３・４丁目地区
●放射２号線沿道地区
●補助28号線沿道地区
●大井２丁目医地区

【取り壊し・建て替えに関する相談に専門家を無料派遣】
●相談を受けられる人
　助成対象となる建築物、またはその建築物が建つ土地の所有権を有する個人。

●相談内容
　権利の移転や建て替えに関する相談。原則、同一申請者につき、当該年度５回まで。

【老朽建築物の解体除却費用を助成】
●助成対象
　不燃化特区内にある建築物で以下のどれかに該当するもの
・2005（平成17）年３月31日以前に検知器された木造建築物（ただし1993（平成５）年６月25日以降に建築された３階建て以上の建築物および延べ床面積が500㎡を越える建築物は除く）
・1981（昭和56）年５月31日以前に建築された軽量鉄骨造建築物
・区の調査によって危険であると認められた建築された年が不明の木造建築物

●助成金交付を受けられる人
　助成対象建築物の所有権を有する個人、または中小企業

●助成内容
　木造：助成対象建築物の床面積１㎡あたり最大28,000円かつ上限140,000,000 円
　軽量鉄骨造：助成対象建築物の床面積１㎡あたり最大41,000円かつ上限20,500,000円

【引越にかかる費用を助成】
●助成金交付を受けられる人
　品川区の除却支援制度を利用して除却される老朽建築物を2016（平成28）年５月31日以前から継続して使用している建物の所有者、または個人の賃借人

●助成内容
　老朽建築物の解体に伴う住み替え等に必要となる、転居一時金（礼金、仲介手数料、権利金）・移転費用・家賃（３か月分）

●助成限度額

対象老朽建築物の使用面積	転居一時金	家賃	移転費用（１回分）
30㎡未満	262,000円	262,000円	110,000円
30㎡以上60㎡未満	315,000円	315,000円	140,000円
60㎡以上	420,000円	420,000円	170,000円

【老朽建築物の解体除却費用を助成】
●助成対象
　老朽建築物を解体し、耐火・準耐火建築物を建てる場合の不燃構造化する費用および建築設計費・工事監理費

●助成金交付を受けられる人
　品川区の除却支援制度（不燃化特区、都市防災不燃化促進、耐震化）を利用して老朽建築を除却した人（中小企業は建築設計費・工事監理費のみ対象）

●助成内容
　不燃構造化するための費用および建築設計費、工事監理費。建築物の面積によって助成限度額がある。

【固定資産税・都市計画税の減免】
・建物を取り壊して更地にした場合：土地に対する固定資産税・都市計画税が５年間、８割減免
・住宅に建て替えた場合：家屋に対する固定資産税・都市計画税が５年間、10割減免

解体・建て替えの考え始めから助成金等の利用検討を

　助成金や奨励金などは、建物を解体・建て替えする際の費用を抑えるために役に立ちます。まずは、どのようなものがあるかを把握し、それをキーワードとしてネット上で検索する、自治体に確認する、ということから始めて情報を得て費用節約に取り組みましょう。

家屋解体・建て替えのために活用できる助成金等

　名称は自治体によって異なってきますが、解体工事の際に利用できる補助金には次のようなものがあります。

① 老朽危険家屋解体工事補助金
　長期間にわたって管理されずに放置され、そのままだと倒壊する危険性がある建物に対して支給して解体を促します。

② 危険家屋解体撤去補助金
　周辺の住民の安全を脅かす危険があると判断された建物を対象に支給されます。

③ 木造住宅解体工事費補助事業
　耐震診断を受けたうえで倒壊の危険性が高いと判断された場合、解体費用の一部を負担してくれます。そのほか、木造住宅の耐震補強工事なども適用される場合があります。

　家屋の解体費用はいくらかかるか、どのような経費が必要になるか、ある程度の目安は把握しておきたいものです。そういった情報についてこちらのコラムでご紹介しています。どうぞお目通しください。

街や市民の危険予防や安全のための保守点検として活用できる補助金

① ブロック塀等撤去工事補助金
　自治体の要件を満たすブロック塀等を撤去する際に支給されます。

② ブロック塀等改善事業助成金
　自治体の要件を満たすブロック塀等の除却・建て替えの費用の一部を助成します。

③ アスベスト除去に関する補助金
　建築物にアスベストが使用されているか否かの調査、アスベストが使用されている建築物を解体する場合の費用等に補助金などが支給されます。

　解体工事を行う場合、多くの場合、家屋だけでなく庭の植栽やブロック塀などについても計画に含めておくことが必要です。その際、こちらのコラムを参考になさってみてください。

活用できる補助金を調べるとき・利用するときの留意点

　助成金等は自治体ごとにその内容や要件、申請方法などが異なります。しかし、それ以前にどのような補助金があるのか、申請する際にどのような要件があるのかを知っておくことが必要です。そのための留意点をお伝えします。

補助金の有無の調べ方

① まずはキーワードを把握。
　最初に、自分が求める補助金の内容を示すワードを書き出しましょう。例えば「解体」「建て替え」「補助金」「助成」「空き家」「貸家」などです。

② ネットでキーワードと建物が建っている自治体名を入力。
　さまざまな情報が検索されます。

③ 利用したい補助金の名称等を確認。
　最初に自治体のＨＰをチェックして、建物がある自治体において、自分が利用できそうな補助金制度などの名称を確認します。また、自治体ＨＰ以外の情報もチェックし、自分が自治体ＨＰから検索した以外の補助金等の制度があれば、その名称と概要もチェックしておきます。

④ 実際に自治体に問い合わせて詳細を知る。その際にも、当初の目的以外に利用可能な補助金等の情報を求める。
　自治体のＨＰを見ても、なかなか詳細を完全に把握しきれないことがあります。最終的には、自治体に直接問い合わせて検索した補助金等について詳細を確認しましょう。その際、自分が把握している補助金等のほかに使える可能性がある制度の有無なども確認しておきます。把握しきれていない、使える制度を教えてもらえることがあります。

補助金を活用する際の注意点

　補助金を申請して活用しようとする際、次のような注意が必要です。最初からこれらのことを考慮しながら情報収集をして、申請へと進めてください。

① 自治体によって制度が異なる。
　建物がある自治体によって制度が異なり、規定や条件は一定していません。最終的にはその自治体に確認することが必要です。

② 申請には期限がある。
　申請には年度ごとに期限があります。申請期限を把握し、それを考慮した計画が必要になります。

③ 審査に時間がかかり、支給は工事終了後。
　申請すると、自治体の担当者が土地や家屋を確認します。そのため、手続きから審査結果がでるまでに数週間～1か月近くかかることもあります。また補助金等の支給は工事後になるため、それらを念頭において、ゆとりを持った計画を立てて申請は早めに行うことが大切です。

④ 補助金等は必ず支給されるとは限らない。
　支給要件を満たしていない、審査条件が変更になった、途中で補助金等の予算に達して終了になった、などの事情で補助金等が支給されないことがあります。そのため、必ずしも支給されるわけではないことを念頭に置いておいてください。

補助金活用のほかに、解体費用等を節約するための方法

　解体費用を節約する方法は補助金等だけではありません。それ以外の方法として次の点を心掛けることで費用を節約することができます。

① 補助金等の申請をはじめとした諸手続きは自分で行う。
　解体工事や建て替え工事では、いろいろな手続きが必要になります。なかには業者に任せられるものもありますが、それには手数料等が発生する場合があります。そのことを確認し、できるだけ自分で行うようにすることで費用を抑えられます。
　マトイでは申請などについては、常時ご相談に乗っております。どうぞお気軽にお声がけください。
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② 解体に伴う残置物の処分は、自分たちで行う。
　解体や建て替えをする場合、敷地内や家屋内のものを撤去する必要があります。残して業者に処分を一任することもできますが、それには手数料や処分費用がかかります。できるだけ地域のゴミ回収や不用品回収・粗大ゴミ回収などを利用して自分たちで処分することで、手数料や処分費用は大幅に節約できます。
　また、まだ使用可能なものであればリサイクルショップやオンラインのネットオークションなどを利用することで収入を得ることも可能です。

③ 解体工事や不用品等の処分で業者に依頼する際は、複数の業者を選んで相見積りを行って依頼する業者を決める。
　解体工事等の費用は、その建築物の大きさや構造はもちろん、地域や業者によっても変わってきます。そのため複数社を選び出し、相見積もりを取ることをお勧めします。そのうえで、提示された費用はもちろんのこと、見積り書が具体的でわかりやすいこと、対応が丁寧で迅速であることなどを見比べて、業者を選んでください。業者選びの段階で、費用だけで選んでしまうと、あとから追加費用を請求されたり、トラブルが起こったりして、結局高い費用になってしまうことが起こりえます。
　解体時の残置物等の処分について、こちらのコラムで詳しく説明しています。ご一読ください。

まとめ

　補助金等は、何かをしようとする場合、経済的にとても力になるものです。是非、積極的に活用したいものですが、そのための情報を集めにくい、申請方法等が複雑で少しわかりにくい、といった面もあります。そういったことを考えると、わかりやすく手っ取り早いのは、直接自治体の窓口に出向いて教えてもらうことです。しかし、それも時間や手間がかかります。その際、事前に情報を得ておくことが、その手間や時間を節約するポイントになります。今回のコラムがそのお役に立てれば幸いです。
　また、マトイでは解体工事に際して、施主様と一緒に助成金等を調べるお手伝いや不用品処分のお手伝いも行い、できるだけ施主様のご負担を軽くできることを心掛けています。どうぞ、何かの際にはお声をかけてください。
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