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　空き家を所有している方のなかには、解体しようか、どうしようかと迷っている方もいらっしゃることでしょう。管理の手間などを考えると、本当は解体したい。でも解体したら税金が増えるとも聞くし、できれば経済的な負担は増やしたくないし……というのが本音かもしれませんね。
　今回はそういった迷いを解消するための第１歩として、空き家の相続や解体に関連する税金の基本的なことを取り上げてみます。

古家解体に関連する税金

　まずは空き家の相続や管理、解体などに関連する税金の基本的な情報をお伝えます。

空き家に関連する税金

　空き家を相続したり、所持していたり、解体したりする場合は、基本的に次の税金が関連してきます。

固定資産税

　家や土地といった不動産を所有している場合に徴取される税金で、地方自治体に納付します。
　基本的には不動産を所得している人が納税義務者となって、３か月分を１期分として４月、７月、12月、２月の各月に納付します。
　納税額は自治体が計算し、納税義務者に納税通知書を送付します。納税義務者はそれに従って税金を納付します。
　なお、固定資産税と次に説明する都市計画税には、住宅用地に対して税負担を軽くする特例措置があります。

都市計画税

　都市整備などの費用として徴取される税です。これはすべての人から聴取するのではなく、所有している不動産が都市計画法による市街化区域内の所在する場合に課税されます。そのため、所有している不動産が市街化区域でない場所に所在する場合、都市計画税は発生しません。
　なお、徴取は固定資産税と同じように３か月分を１期分として年４回納税しますが、その時期は自治体によって異なります。

相続税

　親や親族から、お金や不動産などを受け継いだ場合にかかる税金です。相続した家屋が空き家になっていたとしても徴取されます。
　しかし、相続した財産の全額にかかるのではなく、そこからローンなどの負債や葬儀費用などを差し引いた額が、基礎控除額を上回るときに相続税がかかります。
　通常、基礎控除額は3,000万円ですが、複数の法定相続人が存在する場合、次の計算で導き出した額になります。

【基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人数】

譲渡所得税

　「譲渡所得」とは、所有している不動産や株式、貴金属類等を売却して得た利益のことをいいます。この譲渡所得には「所得税」と「住民税」がかかります。それを総称して「譲渡所得税」といいます。所得税と譲渡税については次の⑤と⑥で説明します。
　この譲渡所得税額が決められる基準は手にした利益の100％ではなく、売却に至るまでにかかった費用や手数料等を差し引いたものです。

【譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用】

　なお取得費および譲渡費用には、次のような費用があります。

〇取得費：土地や建物の購入代金や建築代金、購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）、仲介手数料、測量費・整地費・建物解体費など、設備費・改良費、一定の借入金利子
〇譲渡費用：仲介手数料、印紙税、借家人に支払った立退料、建物解体費、売買契約締結後に支払った違約金、借地権の名義書き換え料など

所得税

　１年間の所得から控除を差し引いた残りの所得にかけられる税金で、個人の所得に対してかけられる国税です。
　どのような方法で得た所得かによって10種類に分類され、それぞれによって税率などが異なります。
　例えば、空き家や解体後の土地を貸して得られる所得は不動産所得に、空き家や土地を売却した所得は譲渡所得になります。

住民税

　これは自分たちが住んでいる地域に納める税金で、都道府県税と市町村民税を一括して市区町村に納めます。住民税は前年の１月から12月までの所得と、住んでいる地域によっても変わってきます。
　なお住民税は、所得によって決まる「所得割」と一律に課せられる「均等割」（一律5,000円）を加えた金額になります。

【住民税＝所得割（収入の10％）＋均等割（一律5,000円）】

　会社員であれば６月から翌年の５月までの12回に分けて給与から天引きされます。
　一方、自営業などの個人事業主の場合は、確定申告を行うことで納税額が確定し、一括または四半期ごとに４回に分割して支払います。
　いずれにしても、所有している空き家や土地を売却した場合には収入が増えるため、翌年の所得税および住民税が増加する可能性があるので、注意が必要です。

空き家の税負担に関連するさまざまな措置や注意

　固定資産税をはじめとした税金の支払いには、さまざまな特例措置があります。納税の負担を軽減するためにもそれらの措置や注意点を知っておきましょう。

固定資産税・都市計画税と住宅用地の特例

　土地の上に住宅が建っている場合、固定資産税は特例によって安くなっています(下の表)。空き家であってもこの特例は適用されます。
　なお、「住宅用地の特例を活かして空き家や土地を売却しよう」とする場合には、固定資産税が課税される１月１日を過ぎたタイミングで解体し、その１年以内に売却することです。この特例が適用されたまま売却できます。逆に１月１日より前に解体すると、翌年の固定資産税は上がってしまいます。空き家の解体や売却を考えているときは、この点に注意して計画することが大切です。

表　住宅用地における固定資産税・都市計画税特例措置の軽減率

	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（200㎡以下）	課税標準×１／６	課税標準×１／３
一般住宅用地（200㎡を超えた部分）	課税標準×１／３	課税標準×２／３

空き家の解体で固定資産税・都市計画税が６倍になるとは限らない

　ときどき、「家を解体すると、固定資産税が６倍になる」といった情報を見聞きすることがあります。しかし、それは正しい情報ではありません。
　建物を解体するとそこは住宅用地から非住宅用地になって、税率は建物があった時の３～４倍程度です。さらに建物の固定資産税がなくなるので、６倍になるとはかぎりません。解体を考えているもののその後の固定資産税などが不安なときは、役所等に相談してみることをお勧めします。

建物が建っていても特例措置を受けられないケースがある

　その土地に建物が建っていたとしても、固定資産税等の特例措置を受けられないこと、そして罰金などを支払うようになってしまうことがあります。
　それは、「特定空家」としてその建物が認定されてしまう場合です。そうなると、特例措置が受けられないだけでなく、自治体から50万円の罰金を課せられ、最終的には強制的に建物を解体されて後からその費用を請求されてしまう、といったことになります。
　空き家を所有している人は、この特定空家について知る必要があり、できるだけ特定空家に認定されないように適切に管理を続ける必要があります。なお特定空家については、こちらのコラムで説明していますので、どうぞ参考になさってください。

家屋売却で譲渡税を節税できる特例がある

　空き家を古家付き土地として、または更地にして売却するときに知っておきたいことに、譲渡所得税を節税するための特例があります。これは「3,000万円特別控除」です。
　譲渡所得税は、【譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用】といった計算で出た金額から、さらに3,000万円を差し引いた額を基に計算されます。ところが多くの場合、控除額の3,000万円を差し引くと利益はマイナスかゼロになって譲渡税がかからないケースが少なくありません。
　この特例を利用するには次の点にご注意ください。

〇その家に住まなくなってから３年目の12月31日までに売却すること。
〇または、建物を解体してから１年以内に売却すること。

　この２点のいずれかを満たしている必要があります。
　なお、この期間に建物解体後の土地を貸したり、なんらかの事業を行ったりした場合は、この特別控除は適用されません。

廃屋を解体するメリット・デメリット

　解体を検討する際に、まず解体することのメリットやデメリットを考えることでしょう。そのときに抑えておきたいのは、「空き家」と「廃屋」の違いです。

「空き家」と「廃屋」の違いを把握しておこう

　普段は空き家と廃屋の違いを意識することは少ないかもしれませんが、解体をするかしないかを検討するときの指標の１つになります。

【空き家とは】
　一般的には、「人が住んでいない家屋」を空き家といいます。当然ですね。しかし、さらにその内容を掘り下げて国土交通省では次の４つに分類しています。
① 二次的住宅：別荘などのように必要なときや特定の目的で利用する家屋です。
② 賃貸用：アパートやマンションなどの賃貸用物件で、借主が決まらないでいる状態の家屋をさします。
③ 売却用：売却を目的として空き家になっている家屋です。
④ その他：上記３つのような目的がない空き家です。住人が入院・入所・転勤してそのままとなり、住む人がいなくなって適切に管理ができなくなったものです。
　なお国土交通省の空き家対策特別措置法の空き家の定義では、「１年以上住んでいない、または使われていない家」としています。

【廃屋とは】
　空き家の状態であるとともに、非常に荒れ果てた状態になっている家屋をいいます。
　一般的な空き家と比べると、不動産物件としての状態や管理の良し悪しに大きな違いがあります。この違いは不動産として再利用の選択肢の幅や、解体を含めた再利用等にかかる費用などに大きな違いを生みます。
　空家対策特別法については、こちらのコラムで詳しく説明しています。空き家を所有している方にとっては知っておくべきことで、空き家の管理や活用に役立つ内容です。どうぞご一読なさってください。

廃屋を解体するデメリットとメリット

　廃屋となった家屋の解体や再利用には他の場合と同じようにメリットとデメリットがあります。また廃屋をそのままにしておくことによって、デメリットはどんどん大きくなっていきます。まずは、どのようなデメリットがあるかを先に、次にメリットについて説明します。

【廃屋解体のデメリット】
① 特定空家の指定を受けるリスクが非常に高く、その認定を受けた場合に罰金や行政代執行となる。
② 解体中に倒壊するリスクが高い、足元が不安定などの理由から、細心の注意を払った解体工事が必要になる、庭に雑草などが多く茂ってその除去作業にも手間がかかり解体費用が高くなる。

【廃屋解体のメリット】
① 廃屋状態を改善すること、特定空家認定のプレッシャーから解放される。
② 更地にすることで、新たな土地活用の可能性が高まるとともに選択肢も増える。また、それによって収益を得られる。
③ 廃屋が存在する状態よりも、解体して更地にした方が高く売却できる。

　廃屋状態になった家屋の解体では費用負担が大きくなりますが、そのままの状態を維持することで生じるプレッシャーからの解放、あらたな収益の可能性などが生まれます。この点と、その他のご自身の事情を併せて解体するか否かを検討するとよいでしょう。
　なお、解体等の検討を進めるなかで、「一般的な解体費用っていくらぐらいかかる？ 少しでも解体費用を安くするにはどうしたらいい？」といった疑問が出てくると思います。そういったことについて、こちらのコラムで説明していますので、参考になさってください。また、マトイでも無料見積りはもちろんのこと、それ以前のご相談にも応じています。お気軽にご連絡ください。

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解体に際しての節税対策と留意点

　ここで改めて廃屋解体にあたっての節税とその際の留意点について説明します。

解体のタイミングを計る

　繰り返しになりますが、固定資産税は１月１日時点で所有している不動産に対して徴収されます。解体をする場合は、１月１日を過ぎてから解体し、翌年の１月１日までに売却すると、固定資産税等の特例措置を活かすことができます。

解体後に土地を売却する

　一般的に古家付き土地よりも更地の方が売却しやすいといわれています。古家付き土地として売却する際、その家屋がまだ利用可能な状態であれば古家付き土地としての価値を認めて購入する人もいます。しかし、廃屋であるとその期待は限りなく低くなります。
　このことから、廃屋を解体して更地にした方が売れやすいこと、また、それによって収入を得た際には譲渡所得税に対して3,000万円までの特別控除がうけられ、節税になります。
　古家付き土地について、そして古家付き土地で売却すること等について、こちらのコラムで説明していますので、ご一読なさってください。

公益のための固定資産として土地活用

　固定資産税の負担をなくす方法の１つに、その土地を無償で公益法人に賃貸するということがあります。ここで大切なことは、あくまでも「無償」という点です。
これは学校法人、医療法人、社会福祉法人などの公益法人が、その活動のために使用する土地には課税されない、といった決まりによるものです。
　無料ではなく、しっかりと有償で貸す場合は、固定資産税は発生します。

廃屋の解体費用を安くするためのポイント

　解体費用を安くしたいとはだれもが思うことです。家屋や敷地内が悪い状態である廃屋の場合は、通常の解体工事よりも費用が高くなりがちですので、施主となる方にとってはなおさらのことでしょう。
　そこで、廃屋になった家屋の解体費用を安くするためのポイントとして次の3点が挙げられます。

① 補助金を活用する。
　空き家問題は各自治体においても大きな問題です。その対策として、解体処分等における補助金制度を準備しています。それらを有効に活用することで、解体費用の負担を大きく軽減することができます。
　こちらのコラムでは、家屋解体撤去に際してどのような補助金があるか、その利用に際しての注意点などを説明しています。是非ご覧いただき、補助金を活用して解体するなどの廃屋状態の改善を図ってください。

② 複数の業者から相見積りをとる。
　解体費用は業者によっても異なってきます。そのため、最初から１社に決めるのではなく、複数の業者を選択し、相見積りを取りましょう。金額の違いとともに、対応の良し悪しやサービス内容の違いなども比べられます。しっかりと比較して、希望に沿った業者に依頼するようにしましょう。

③ 残置物や庭の雑草などは自分たちで処分する。
　費用を安くするためのポイントは“自分たちでできることは自分たちで行う”ということ。どのようなものがあるかというと、家屋内に残っている食器や衣類などの残置物の処分や庭の雑草除去などです。
　廃屋状態になった空き家の場合、普通に管理できている空き家よりも大変です。それだけに、時間の余裕をもって計画的に行うことが大切です。

　このように費用を抑えるためのコツはいくつかあります。しかし、廃屋を抱えている方のなかには、空き家となった家の管理に時間を取ることができないために廃屋状態になってしまった、という事情を抱えている方も多くいらっしゃると思います。
　そういった状況にある方が、解体を決めたからといって、すぐにそのための時間を確保できるとは限りません。
　そんなときは、気軽に業者に相談してください。なおマトイでは、残置物撤去や不用品処分、助成金申請のご相談などにも対応させていただいていますので、きっとお役に立てると思います。
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まとめ

　税金は、私たちが暮らしていくためには必要なものです。でも、日常的な買い物の支払い時に伴う消費税などでも「ああ、この分がなければなぁ……」と負担に感じることもあるでしょう。
　それ以上の金額になる解体工事費用であればなおさら、できるだけ節税したい、できるだけ安くする方法はないものか、と考えます。そんなときに大切になってくるのは、家屋の解体に関連する税金と控除等の知識です。今回のコラムが、その点で皆さんのお役に立てばうれしいです。
　また、なんらかの疑問点や不安なこと等がありましたら、どうぞマトイにお気軽にお問い合わせください。マトイでは解体工事の際の助成金申請をはじめ施主様の“困った！” “どうしたらいい？” といったことに、アドバイスやご提案をさせていただくとともに、一緒に考え、よりよい方法で施主さまにご満足頂ける対応を目指しています。
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