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　建て替えや改築を考えている場合、まず行うことは家全体もしくは改築する予定部分の解体工事です。この解体工事の依頼・発注について、皆さんはどのように考えていますか？
おそらく、多くの方は建て替えや改築を依頼するハウスメーカーや工務店にお任せしているのではないでしょうか。
　業者への依頼方法には、施主様から直接業者に依頼する「分離発注」という方法もあります。
　今回はこの「分離発注」についてそのメリット・デメリットも含めて説明します。建て替えや改築等を検討中の方は、分離発注のメリットやデメリット、その他の注意点なども含めて理解したうえで、どのような発注方法がよいか検討してはいかがでしょうか。

解体工事、２つの依頼方法

　家を建て替える、減築・増築などの改築をする、駐車場などの別の建物に造り替える、等の目的で解体工事を行う場合、その依頼方法には一括発注と分離発注の２つの方法があります。それぞれについて説明します。

まとめて依頼、一括発注

　「一括発注」は、冒頭でも触れたように建て替えや改築などを行う際に、それを行うハウスメーカーや工務店などに解体工事も含めて依頼するものです。これを一括発注といいます。
　しかし、発注を受けた会社が解体から建て替えや改築までのすべてを自社で行うことはほとんどなく、多くの場合、解体工事は関連する下請け会社となる解体業者に依頼します。
　一度の依頼で解体工事からその後の建て替えや改築工事までのすべてを任せられるので、施主様の手間は最小限です。しかし、その反面、費用にはハウスメーカーや工務店から解体業者を手配してもらうための中間マージンが含まれることになるため、負担は重くなります。

解体業者に直接依頼、分離発注

　分離発注とは、一括発注とは異なって施主様自身が解体業者を探して、施主様ご自身で解体工事を依頼・発注します。
　一括発注のように間に仲介する会社が存在しないため、中間マージンは発生しません。そのため、費用負担を軽くすることができます。

分離発注で解体工事を行うメリットとデメリット

　では、分離発注にはどのようなメリットとデメリットがあるでしょうか。単に中間マージンが省ける以外のメリットもあります。同時にデメリットもあります。
　分離発注を選んだ方が施主様にとってベストか、一括発注を選んだ方がいいかは、施主様によって異なってきます。それぞれの事情や都合に合わせた選択をするために、まずは分離発注のメリットとデメリットを把握しておきましょう。

分離発注で解体工事を行うメリット

　最初に分離発注のメリットについて説明します。

解体費用等が経済的

　すでに触れているように、一括発注では家を建てたり改築したりするハウスメーカーや工務店が、解体工事を解体業者に委託します。そのため、費用には仲介手数料が含まれます。この手数料は工事費用の20～30％程度ともいわれ、施主様にとって大きな出費です。
　分離発注では、この仲介手数料が発生しないために、費用負担を軽減できて経済的です。分離発注で見積りを取ったことで、費用が70～80万円ほど安くなったという事例もあるそうです。
　こちらのコラムを読まれている方のなかには「そもそも解体工事費用ってどのくらいかかるの？」と思っている方もいらっしゃるでしょう。よろしければ下記のコラムもどうぞ。解体費用の基本的なことを、具体的な家屋の坪数を例に挙げて説明しています。

解体業者と直接コミュニケーション

　分離発注では、施主様が解体業者の担当者と直接コミュニケーションをとることになります。もちろん、一括発注でもハウスメーカーや工務店の営業担当者が間に入って施主様の要望や質問等に対応しますが、どうしても若干のタイムラグが生じかねません。
　その点、分離発注では、要望や質問・疑問を直接解体業者に伝えたり、施主様の突発的な要望などへ対応したり、といったことがよりスムーズに進められます。
　

納得度がより高まる解体工事

　前述のように、施主様と解体業者の直接のコミュニケーションによって双方の意思疎通が円滑に進むことで、解体業者は施主様の要望を十分に理解でき、施主様にとっては工事の進捗や内容をより理解できます。それによって、結果として納得のいく質の高い解体工事となります。

分離発注で解体工事を行うデメリット

　次にデメリットについて説明します。メリットとともに、デメリットについても理解しておくことで、よりご自身に合った選択ができます。

業者を探す手間がかかる

　一括発注では、ハウスメーカーや工務店と最初に打ち合わせをしたら、解体工事から建築・改築等に至るまでを任せられます。
　しかし、分離発注ではそうはいきません。まず、施主様ご自身で解体業者を探して契約を行って解体工事へと進めます。それとともに、ハウスメーカーや工務店も探して建築工事へと進めます。また、解体業者とハウスメーカーや工務店の間に入って、双方が打ち合わせできるように調整することも必要です。
　このように分離発注では、業者探しやそれぞれの業者との打ち合わせ、解体業者とハウスメーカーや工務店とが建築工事へと円滑に引き継げるようにするための調整などの手間がかかります。
　なお、こちらのコラムで依頼先の候補となる業者を、相見積りの前段階から選ぶ方法について詳しく説明しています。こちらのコラムも、どうぞご覧ください。

複数の業者との比較検討が必要

　分離発注の場合は、解体業者とその後の建築工事を行うためのハウスメーカーや工務店などを施主様ご自身で探す必要が出てきます。
　この場合、いずれの業者も最初から１社に決めてしまうのはお勧めしません。複数の業者を選出し、相見積りを取って比較検討をしたうえで解体業者とハウスメーカーや工務店を決めましょう。
　せっかく、分離発注で費用を節約したとしても、もし依頼した業者の質が悪く、トラブルや追加工事などが発生するようであれば、分離発注した意味がありません。建築に携わる業者においても同様です。

時間や手間などの負担増

　ここに至るまでにも触れてきていることですが、一括発注に比べて分離発注の場合は、業者の選択段階や打ち合わせなどにかかる時間や手間が多くなります。そのための時間を捻出したり、余裕をもった計画を立てたりする必要があります。

住宅ローンの適用不可

　住宅ローンを利用して建て替えを行う人も多くいます。しかし、解体工事のみに対しては住宅ローンを利用することはできません。
　支払いの負担をできるだけ少なくしたい、資金が不足している、といった場合は、住宅ローンを利用できる一括発注を選択する、もしくは自治体の助成金活用を検討してみることをお勧めします。
　解体工事に対する補助金や助成金を準備している自治体がありますので、解体工事や建て替え等の計画段階で、調べてみるといいでしょう。なお、こちらのコラムでも、補助金や助成金について解説していますので、参考になさってください。

　なお、マトイでは東京都の助成金利用についてのご相談も受けていますので、お気軽にご連絡ください。
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一括発注か、分離発注かの選択ポイントは?!

　一括発注も分離発注も、それぞれにメリットとデメリットがあります。そのため、どちらがいいとは断定できません。どちらを選ぶかは施主様の状況や考えによるでしょう。まずは、前述のメリット・デメリットから、選択のポイントとして次のようなものが挙げられます。

●一括発注を中心に検討した方がいい場合
　時間に余裕がない方
　住宅ローンを利用したい方

●分離発注を中心に検討した方がいい場合
　できるだけ費用を抑えたい方
　納得・満足のいく、質のいい工事を強く求めている方

分離発注で解体工事の進める流れ

　解体工事を分離発注で行う場合、まず解体業者選びから始めていきます。そこから解体工事の終了までの流れを、段階を追って説明します。

Step１：業者の検索

　最初に、依頼候補としての解体業者を複数（２～３社程度）選びます。その場合、インターネットや知人などから情報を集めます。
　一言で「解体工事」といっても、同じ条件の建物でも解体業者によって工事費用や作業の質には違いがあります。そのため、複数の業者を選出して相見積りを行うために、複数の業者を選びます。

Step２：現地調査と相見積り

　依頼候補とするいくつかの解体業者を選び出したら、それぞれに現地調査と概算見積りを依頼します。
　現在では相見積りや無料見積りは当たり前になってきています。それでもなかには、「うちに決めてくれないなら現地調査にはいかない」「見積りは有料となる」といった反応をする業者もあります。事前に確認することが必要です。

Step３：業者の選定、そして契約

　依頼候補として挙げた複数の業者の概算見積りが提出されて揃ったら、それらを比較検討します。

●業者選定で大切なこと
　このとき、費用だけに目が向きがちですが、それ以外の部分もしっかり確認と比較することが重要です。工事の内訳項目などは具体的な内容でわかりやすいものか、追加工事などの対応の明記はされているかなどを見ます。これらに具体性があってわかりやすいことは、その業者の仕事に対する姿勢を表しているとも考えられます。
　また、見積り書のやり取りなどを通して、その業者の担当者や受付スタッフの対応の善し悪しなども考慮して、依頼する業者を決めてください。
　こうしたことを踏まえて、「費用も妥当で、安心して任せられる」と思う業者に依頼し、契約を交わしましょう。

●契約時の留意点
　契約に際しては、最終的な工事費用である金額、工期をはじめ、追加工事発生や契約解除の条件、支払方法なども確認しておくことが大切です。

●契約段階から建築・改築を行うハウスメーカーや工務店へも連絡調整
　続いて、解体後の建築等を引き継ぐハウスメーカーや工務店に解体業者の会社名および連絡先、解体スケジュールを伝えておきます。その前後のタイミングで、整地方法や工事車両置き場など、続く建築工事が行いやすいように工事現場の環境を整えるための連絡のやり取りを業者間で取り合ってもらうように双方の業者に依頼しておくと進行がさらにスムーズになります。

●解体工事に必要な諸手続きを行う
　契約を行ったら、工事着工前に必要な申請を行います。この申請には、建築リサイクル法の届け出や道路使用許可申請、ライフラインの停止などがあります。これらの多くは解体業者に委任することができますが、具体的には契約が済んだ段階で業者に確認しておきましょう。また、工事着工前に行っておくべきこととして、近隣への挨拶回り等もあります。こうしたことをどのように進めていくかも、解体業者と打ち合わせておくことが大切です。

●その他、着工前に確認しておきたいこと
　着工前に、解体業者と施主様、そして可能であれば解体後の建築工事を行うハウスメーカーや工務店の担当者を交えて、工事範囲や植栽などで残しておくもの等を確認します。
　さらに、工事中になんらかの苦情が入った場合の対処の流れについても明確にしておきましょう。
　また、工事終了後の手続きとして建物滅失登記やマニフェストの受け取り等があります。建物滅失登記に必要な解体業者からの印鑑証明等の書類や、廃棄物処分に関するマニフェストの受け取りなどに付いても事前に依頼しておくと、施主様ご自身の予定を立てやすくなります。

Step４：解体開始～終了

　契約後の解体工事については、分離発注も一括発注も違いはありません。おもにこちらの図のような流れで工事を進めていきます。

分離発注での解体工事費用の支払い方法

　解体工事費用の支払い方法は、分離発注や一括発注といった発注方法によって異なることはありません。それよりも業者によって支払い方法が異なってくることの方が一般的です。
　支払方法の具体例としては次のようなものがあります。

＊ 解体工事着工前に工事費用の３割を支払い、解体工事完了後に残りの７割を支払う（マトイの場合は、基本的にこのようにお願いしております。半額ずつ支払うような業者もあります。）。
＊ 解体工事着工前に１／３、解体工事中に１／３、解体工事終了時に１／３を支払う（工事期間が長い場合などに適用されることが多いです。）。
＊ 解体工事完了後に全額を支払う。
＊ 解体工事着工前に全額を支払う。

　このようにさまざまな支払方法があり、同じ業者でも工事規模などによって、支払方法が異なる場合もあります。同時に、施主様にとっても希望の支払い方法があることでしょう。契約段階で支払方法についても確認し、施主様の都合に沿わない点があるようでしたら、率直に希望の支払い方法を伝えて施主様と業者とで話し合うことをお勧めします。
　なお解体工事費用の支払いについては、ここで説明した以外に着手金という考え方や支払いもあります。こちらのコラムでそれらについて詳しく説明していますので、どうぞご一読ください。

分離発注で解体工事を行う際の注意点

　ここであらためて分離発注を行う際の注意点を取り上げます。すでに説明しているものとかぶる点もありますが、おさらいの意味でご覧ください。

安心して任せられる業者を選択

　安心して工事を任せられる業者選びは、複数社を選択する段階から始めます。そのためのポイントとしては次のようなものを確認して選びましょう。

① 建築業に関する許認可（解体工事業、土木工事業、建築工事業、トビ・土工工事業など）を所有している
② もしものアクシデントに備えて損害賠償保険に加入している
③ マニフェストの発行を行っている
④ 問い合わせ時や質問時の対応が丁寧で、迅速かつ分かりやすい説明をしてくれる、等

　なお、解体工事費用において廃棄物の処分費用は大きな割合を示しています。また、廃棄物の運搬に際しては、そのための許可として産業廃棄物収集運搬許可が必要です。
　依頼した解体業者がその許可を得ていない場合は、廃棄物運搬業者に委託することになり、その分の費用負担が増えます。しかし、マトイをはじめとして産業廃棄物収集運搬許可証をもっている業者であれば、その費用を軽くすることができます。解体工事業に関する許認可とともに産業廃棄物収集運搬許可についても確認しておくといいでしょう。

相見積り、および本契約の段階で工事内容や工事費を確認

　相見積りの段階では概算の費用見積りになりますが、本契約に際しての内容や請負代金など具体的に確認したうえで契約をします。

契約書を交わす

　契約書の書式は、それぞれの業者によって異なりますが、基本的に業者と施主様の相互の責任において工期や請負代金等に関する約束事を明記しています。契約書は必ず交わすようにしましょう。

工期をしっかり確認

　とくに分離発注では、後に別の工事が控えているため、工期を明確にして次の工事を行う業者と共有しておくことが重要です。

工事費用の支払い方法を確認・交渉

　工事費用の支払い方法は業者によって異なります。最初の段階から工事代金とともに支払方法を確認し、もし施主様の希望と合わない点があったとしたら業者と話し合ってみてください。

工期変更や工事内容の変更時の対応を確認

　天候などの関係で工期が変更になったり、地中埋設物が工事中に発見されて内容が変更になったりする場合があります。いずれの場合も、解体工事に続く工事や費用に影響を与える重大なことです。そういった場合はどのように対応するか、事前に確認しておくことが大切です。

契約解除の条件やそれに伴う違約金・損害金等を確認

　契約の解除では業者にその理由がある場合と、施主様に理由がある場合とがあります。いずれの場合においても相手に迷惑をかけることとなり、違約金や損害金等が生じることがあります。
　契約解除の理由が施主様側にある場合、まず施主様は契約書にある契約解除に関する記載内容を確認したうえで、業者への連絡・相談をしてください。その内容によっては、契約書に記載されている違約金・キャンセル料が発生したり、民法や過去の事例に沿った対応を検討したりすることにもなります。
　業者側に契約解除の理由がある場合も、まずは話し合いから始めます。それによって契約解除の理由となっている事態の改善を図ります。しかし、話し合いをしても対応に誠意がない、改善が見られない、といった場合は違約金等の請求やそれに向けての裁判に進むことも考えられます。

施主様・解体業者・建築業者の三者立ち会いの場を設定

　分離発注においては、その後に別の工事が続きます。スムーズに次の工事にバドンタッチし、全体の工事もスムーズに進んで完了するために施主様・解体業者・その後の工事を行う建築業者の三者による立ち合いの場をもつことが大切です。

まとめ

　今回は分離発注について取り上げました。この発注方法は、解体工事にも活用できる方法です。どこか１か所にまとめて任せることは便利ではありますが、その分、割高になることが多い傾向にあります。
　経済的な無駄を省きたい、納得いく結果にしたい、とお考えの方は、この分離発注を検討してみてはいかがでしょうか？　その場合、とくに解体工事のようになれないことの場合、「素人である自分が業者と直接話したり、交渉したりできるだろうか？」と心配になることがあるかもしれません。でも施主様の相談相手となる業者に依頼することで、そういった心配や不安は解消できます。
　私たちマトイは、そんな心配を抱く施主様にとって良きパートナーとなれるように、最大限の努力と協力を心掛けています。どうぞ、お気軽にご連絡ください。
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