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　空き家が増加していることは、すでにニュースなどでご存じのことと思います。なかでも問題になっているのが「老朽空き家」です。古くなったまま放置された家屋は、それ自体が朽ちていくだけでなく、周辺地域の景観や防犯、そして周辺を行き来する人たちに危険を及ぼす可能性もあります。
　これは過疎化が進んでいる地方だけとは限りません。東京都内にもそうした老朽空き家がたくさんあります。
　今回はその対処方法の１つとして解体工事と補助金について取り上げます。

補助金の要件に見る、「老朽空き家」の条件は？

　「老朽空き家」がどのようなものか、言葉からなんとなくイメージできます。でも対策を進めようとするには、より具体的にどのような状態が老朽空き家となるのかを知る必要があります。
　各自治体では老朽空き家の対策として、補助金制度を整えているところがたくさんあります。そこでその要件から、老朽空き家というべき条件を探ってみましょう。

　

老朽空き家となりうる条件

　いろいろな自治体が設けている老朽空き家の除却助成金制度では、老朽空き家として次のような条件を挙げています。

＊ 使用されておらず、かつ今後も居住の予定がない住宅。
＊ 補助金交付申請時点で空き家であるもの。
＊ 住宅の不良度の測定基準を満たす。
＊ 避難路の沿道または建築物が立ち並んでいる沿道に位置している。
＊ 1981（昭和56）年５月31日以前に着工した家屋（旧耐震基準で建てられている家屋）または着工した部分が延べ面積の過半数を占める家屋で不朽または破損のあるもの。
＊ 特定空家および特定空家に準じるものとして自治体の長が認めたもの。
＊ 1981（昭和56）年５月31日以前に着工した家屋で、２分の１以上が居住用として使われてきたもの。
＊ 個人が所有するもの。
＊ 故意に破損させたものでないこと。
＊ 空き家になってから１年以上経過していること。

「老朽空き家」に相当する家屋のポイントは？

　老朽空き家となる要件は自治体ごとに異なりますが、上記のように老朽空き家補助金制度の要件から共通のポイントが見られます。それは次の４項目です。

＊空き家であること。
＊不良度の測定基準を満たしていること（この不良度については、国土交通省による「特定空家等判断の手引き」を基に自治体ごとの基準を設定しています）。
＊旧耐震基準の家屋（1981（昭和56）年５月31日以前に着工されている）。
＊家屋の大部分が不朽または破損している。

　家屋の老朽化をチェックするためには、その具体的な目安を把握しておく必要があります。こちらのコラムで、それらについて説明していますので、どうぞ参考になさってください。

費用負担を軽減する、老朽空き家の補助金制度

　前述のポイントの１つでも当てはまり、利活用する予定のない空き家を所有していようであれば、補助金制度を利用することで経済的負担が軽くなって対処しやすくなります。

老朽空き家に対する補助金制度にはこんなものが！

　空き家に対する補助金制度は、国土交通省の空き家再生等推進事業を請けての自治体の取り組みです。その内容には、①居住環境の整備改善を目的に、不良住宅・空き家・空き建築物の除却を行うもの、②それらの活用を行うものの２つがあります。ここでは、①の除却に関するものについて取り上げます。
　自治体による除却に関する補助金には次の３つがみられます。

【老朽危険家屋解体撤去補助金】
　老朽化した建物の解体費用を支援するものです。
補助金の額は自治体によって異なりますが、なかには解体費用の２分の１の費用をカバーできる自治体もあります。

【都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金】
　景観を守るため、長期間放置された家屋の解体費用を補助するものです。
　条件として、空き家の所有者や相続関係者に、解体工事後にその自治体の景観形成基準を満たす土地の利用方法などが求められます。

【建て替え建築費補助金】
　空き家や古い建物を解体撤去して、新たに建て替えるときに利用できるものです。

制度の対象となる建物およびその他の要件

　補助金制度を活用するとき、対象となる建物に対する要件とともにその他の要件を満たしていることが必要になります。
　建物に対する要件はすでに記しているように、「空き家」、「老朽化」、「旧耐震基準」等をキーワードとしたもののほかに、次のものが挙げられます。

＊個人所有である。
＊建物の半分以上の部分が居住用として利用されていた。
＊補助金を受けるため、故意に破損させるなどしていない。
　加えて、その他の要件として次の点が求められます。
＊市区町村民税などをきちんと納税している。滞納がない。
＊世帯の生計中心者の市県民税額が指定する金額以下であること。
＊所有権以外の権利（抵当権など）が設定されていない。
＊公共事業などの補償対象になっていない。
＊暴力団員、もしくは暴力団と密接な関係がない。
＊不良度の評価点が規定点数以上。

申請から受給までの流れ

　実際に補助金を活用するにあたって、その申請から受給は次の流れで進めていきます。

ステップ１：空き家が所在する自治体の助成金制度を調べる。
　自治体のホームページをはじめ、自治体の広報誌などから情報を集めるほか、不明点などについては、直接、担当窓口に確認をしましょう。

ステップ２：必要書類の確認
　申請に必要なものは書類のほかに添付する資料等があり、その内容や書式等の確認も忘れずに。

ステップ３：申請方法の確認と必要書類の提出
　申請方法には窓口持参のほか、郵送、オンライン申請等があります。その自治体がどのような申請方法かを確認し、期限内に間に合うように申請します。

ステップ４：審査結果の確認
　書類が自治体の担当部署に届いたら審査が行われます。それによって新たな書類の提出や面接が必要になることがありますので対応します。
　それを経て審査結果が届いたら、その内容を確認します。

ステップ５：交付決定・補助金支給
　審査が通ったら交付決定書が発行されます。そこに書かれている手続きを行って補助金の支払いを受けます。

　空き家解体における東京都の補助金や補助金に関する留意点などについて紹介しています。どうぞ、こちらのコラムもご覧ください。

補助金申請のケーススタディ／東京都足立区の場合

　実際に補助金申請のシミュレーションを、東京都足立区の場合を例に行ってみます。

築70年、60坪平屋建ての解体工事を事例として

　想定しているのは、現所有者の祖父が子ども（所有者の親）の結婚に備えて建て替えた木造平屋建ての家です。この家はもともと農家として何代もこの場所で暮らしてきました。が、現在は空き家になって８年が経過しています。
　現所有者は都内の別の区に自宅をもっていて仕事の都合で海外に長期間行くことが多く、年に数回、家族とともに道路にはみ出た庭木や茂った雑草を刈り取りに出向く程度。家のなかのものはそのままの状態になっています。

この家の解体費用は？

　解体費用は、建物の延べ床面積に工事費用の坪単価をかけて割り出します。今回のケースでは、東京都内ということで相場となる坪単価を「45,000円」として計算してみます。

今回の解体費用の目安

延べ床面積×坪単価＝60（坪）×45,000（円）＝2,700,000円

　これはあくまでも今回のシミュレーションにおける価格です。実際にご検討中の方はマトイの無料見積りをご利用ください。
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解体費用と解体費用に影響するものは？

　築70年の木造住宅、ほぼ建物の管理がされていない空き家状態の期間が8年間というこの家の解体工事では、追加費用として次のことを考えておく必要があります。

＊柱や床板の腐朽による危険性が高く、慎重な作業を進めるため、手壊し部分が多くなる。
＊平屋建てということで、コンクリート等を使った基礎部分や高所作業となる屋根部分が広くなる。
＊何代もの家族が建て替えを繰り返して暮らしてきたことから、予期せぬ瓦礫等の地中埋設物がある可能性が高い。
＊門柱、門扉、物置、ガレージ等の付帯設備の撤去費用が必要。
＊家屋内の荷物がほとんど整理・処分されていない状態であるため、所有者及びその家族で処分できずに、不用品を解体工事の際に廃棄処分する場合、その費用。

　これらの費用を出すには、実際に見積りを取る必要があります。しかし、そのなかでも門柱・門扉の撤去だけでも10万円以上の費用をみておく必要があります。それらの点を含めると、今回の例では、300万円以上の費用が必要になると考えられます。

東京都足立区の助成内容

　足立区では東京都の「機密地域不燃化10年プロジェクト」を踏まえて、不燃化特区（不燃化推進特定整備地区）を西新井駅西口地区・足立区中南部一体地区を不燃特区に指定して補助金制度を設けています。その一部である「老朽建築物の解体費用の助成」は次の通りです。

【 条　件 】
＊1981（昭和56）年５月31日以前に建築された旧耐震基準の木造、または軽量鉄骨造の建築物
＊区の調査によって危険であると認められた建築物
＊延焼防止上危険な木造建築物として国が定めた基準に該当する建築物

【 助成額 】
　次の３つのいずれか少ない額
＊実際にかかった消費税額を除く経費
＊解体費（単価）×解体する建築物の延べ床面積（㎡）
　解体費単価　木造：28,000円／㎡　軽量鉄骨造：41,000円／㎡
　60坪（約198㎡）の木造家屋の解体費＝5,544,000円
＊解体費の限度額（280万円）

解体費用を300万円として補助金を活用した場合の解体費用は？

　60坪の木造家屋を足立区で解体した場合、解体費単価で割り出した費用よりも限度額の方が安いので、限度額での助成になるでしょう。
　その場合、実際にかかった費用が300万円であるとしたら、助成金を差し引いた20万円が実際に負担する費用になります。もし追加費用が生じて400万円かかったとしても、自己負担額を120万円に収められます。

ローンを活用した場合の解体費用は？

　もしも助成金を利用しないで、すべてを銀行のローンで300万円の解体費用を賄う場合、その返済例として次のようなものを挙げられます。

【300万円をローンで支払った場合】
〇金利9.0％
〇返済期間：5年間（60か月）
〇毎月の返済額：63,585円／月
〇金利を含めて実際の全負担額：3,815,100円➡80万円以上を余分に負担することに！
　もちろん、ローンを利用するか否か、自己資金をどの程度あてるか、などによってもこの負担は変わります。また、助成金とローンとを組み合わせて費用を負担するケースもあるでしょう。
　いずれにしても、助成金を活用することでかなりの負担軽減が期待されます。

　補助金の活用とともに、解体工事の支払いやローン利用についてこちらのコラムで説明しています。具体的に家屋解体を検討する際などの参考にしてください。

老朽空き家は解体したほうがいい？ 持ち続けたほうがいい？

　空き家が社会問題化するなかで、その対策が積極的に展開されつつあります。その状況を受けて「できるだけ早く対処したい」と思っている空き家所有者の方も増えていることと思います。そのときに、まず考えたいのが解体するべきか、持ち続けるべきか……という点です。参考として、空き家をもち続けるメリットとデメリット等を確認しておきましょう。

空き家を解体することのメリットとデメリット

【空き家を解体することのメリット】
＊管理し続けることの負担から解放される。
＊更地にすることで土地を売却しやすくなる。
＊土地を貸す・事業展開する・建て替えるなど土地活用の選択肢が広がる。
＊空き家の老朽化や庭木などによる近隣への迷惑を妨げる。
＊家屋部分の固定資産税がなくなる。

【空き家を解体することのデメリット】
＊高額な解体費用が乗じる。
＊固定資産税等の軽減措置が受けられなくなる。
＊解体後の土地にも固定資産税等がかかる。

補助金を活用することのメリットとデメリット

【補助金活用のメリット】
＊解体費用の経済的負担を大きく軽減できる。

【補助金活用のデメリット】
＊解体工事着工前に申請し、受給は工事完了後になる。
＊審査が必要で、結果が出るまで１か月程度の期間がかかる。

まとめ

　自治体の補助金制度を活用すると、解体費用を大きく軽減できることがお分かりに.なったことと思います。
　しかしそのためには申請➡審査➡解体工事終了後に補助金支給、といった流れになります。また、審査に通らないということもあり得ますし、制度はあるものの自治体の予算によって想定よりも早く受付が締め切られることもあります。
　ですから、解体するかどうか結論が出せていないとしても、早い段階から自治体の情報を確認しておくことが大切です。そのうえで解体や建て替えをするとなったら、早めにそして期間の余裕をもって補助金の申し込みをするようにしましょう。
　自治体の補助金を活用するには、その申請手続きなどで手間がかかります。でも、その結果は負担を上回るものと思います。ぜひ活用を検討してみてください。補助金申請を含めた全体の予算計画に際しては、解体費用をある程度把握しておく必要があります。その際には、どうぞマトイの無料見積り等を利用してください。不明点や迷っている点などのご相談にも対応していますので、お気軽にアクセスしてください。
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