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　空き家については、ごみ屋敷や法令改正などのニュースとしても頻繁に取り上げられています。親族からの相続で家を引き継いだものの、積極的に活用しないままでいる方々にとっては気になりますね。「実家などが空き家になったら…」と、早い段階から心配している方もいるかもしれません。
　今回はそんな皆さまに役立つ、空き家に関する情報をまとめてみました。

知っておきたい、空き家の定義と基本ワード

　そもそも空き家とは、具体的にどのような状態の家をいうのでしょうか？空き家について考える際に、知っておくといい空き家の定義と関連する言葉を紹介します。

空き家の定義

　空き家には２つの定義があります。「国土交通省や総務省」によるものと「統計局」によるものです。
　国土交通省の定義は、空家対策特別措置法（正式名称：空家対策の推進に関する特別措置法）で「空家等」ということで次のように定義しています。
「空家等とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。」
　具体的な例を挙げると、１年以上その家に誰も住んでおらず、使用されていない状態の家屋が空き家となります。しかし、１年以上誰も住んでいなくても、管理のために人がときどき訪れて、電気やガス、水道などを使用している状態は、空き家とはいいません。逆に、築年数が浅く、外観も内部もきれいでも、１年間使用されていない家屋は空き家になります。
　また、統計局における土地統計調査では次のように定義しています。「一戸建ての住宅や、アパートのように完全に区画された建物の一部で、１つの世帯が独立して家庭生活を営むことができる住宅において、ふだん人が居住していない住宅。」なお、これには、家庭生活を営むことができないような「廃屋」は対象外とされています。
　自宅以外の家屋を所有している方で、社会的にその家屋がどのような扱いになるのかわからないなど、空き家等に関する疑問やその対処に不安を感じていらっしゃるときは、マトイの無料相談や無料見積り等をご利用ください。
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空き家に関する基本ワード

　そのほかに空き家に関連するワードとして次のようなものがあります。

二次的住宅

　二次的住宅とは空き家の種類の１つです。これは週末や休暇などの際に別荘として利用したり、何らかの用事の際に一時的に利用したりする住宅で、普段、人は住んでいません。
　なお空き家には、この二次的住宅と賃貸用住宅、売却用住宅、この３種を除いた空き家の４種類があります。これらは土地統計調査による分類です。

賃貸用住宅

　新築であるか、中古であるかに関係なく、賃貸のために空き家になっている住宅。なお、アパートやマンションでは、入居者が誰もいなくなった状態を空き家といいます。どんなに老朽化が進んでいようとも、1人でも入居者が住んでいたら空き家にはなりません。

売却用住宅

　賃貸用住宅と同じように、新築であるか中古であるかに関係なく、売却を目的として空き家になっている住宅。

その他の住宅

　これは、日常的な利用も、賃貸用でも売却用でもなく空き家になっている住宅。例えば住人が病気や高齢であるなどの理由から長期入院中であったり、施設等に入所している家や、取り壊しを予定しているために空き家になっている場合などがこれに当たります。

別荘

　これは土地統計調査の基準からいうと二次的住宅に該当。普段生活している家とは別で、レジャーや休息や何らかの用事の際に利用する住宅です。そのため、例えば1年に１~２回であっても、短時間であっても、電気・ガス・水道の契約が維持され、使用していれば空き家には該当しません。また、1年間に１度も訪れてなくても、管理会社に管理を委託している場合は、管理会社が建物の維持管理を定期的に行うため、空き家には該当しません。

セカンドハウス

　セカンドハウスは、レジャー的な要素が多分にある別荘と異なり、日常生活のために使用している自宅以外の住居です。そのため月に１日以上使用していることが条件となります。
　例えば、自宅から職場までが遠いために職場近くに家を借りるとか、週末は環境が良いところで過ごすために田舎に家を借りる、といったものです。

管理不全空き家

　建物の管理が行き届いてなく、そのまま放置しておくと特定空き家なってしまう恐れがある家をいいます。
　これは2023（令和５）年12月の空き家対策特別措置法の改正によって新設された空き家の区分です。特定空き家まではいかないものの、次のような状況がみられて、そのまま放置しておくと特定空き家の状態になってしまうため、それを防ぐために設定されました。

〇壁や窓の一部が腐食・破損、落下の可能性がある。
〇敷地内の雑草や枯草が管理されていない。
〇敷地内にゴミなどが散乱・放置されている。

　これらの状態が続いていると、行政から改善を促すように指導が入ります。指導に従わないでいると行政判断によって撤去が可能になります。

特定空き家

　特定空き家は空き家のなかでも、以下の状態にある空き家をいいます。

〇倒壊などの危険性が著しく、保安上危険となる恐れのある状態。
〇著しく衛生上有害となる恐れのある状態。
〇適切な管理が行われていないために、著しく景観を損なっている状態。
〇その他、近隣の人たちをけがや危険にさらすことなく、生活環境を守るために放置できない状態。
　これらの状態に対して自治体から助言➡指導➡勧告➡命令と段階を経て改善を求める働きかけが行われます。助言や指導の段階で従えば特定空き家の指定はされませんが、従わないと罰金（50万円）を課せられ、最終的には行政による代執行によって家屋の強制撤去が行われます。なお、その費用は家屋の所有者に請求されます。

　管理不全空き家や特定空き家について、こちらのコラムでも取り上げていますのでお読みください。

東京都に見る空き家増加の現状

　空き家の数は増加し続けています。2023（令和５）年に実施された東京都の住宅・土地統計調査をみてもその傾向に変化はありません。この調査では、令和５年10月１日現在のデータは次の通りでした。

〇総住宅数　　　　　　8,198,900戸（平成30年から6.9％増加）
〇居住世帯のある住宅　7,231,100 戸（総住宅数の88.2％。平成30年から6.3％増加）
〇居住世帯のない住宅（賃貸や売却等の目的のものと、それ以外の空き家）
　967,800 戸 （総住宅数の11.8％）
〇居住世帯のない住宅の内、空き家となっているもの
　897,900 戸（空き家率11.0％、平成30年から10.9％増加）

図　空き家数と空き家率の推移

令和５年 住宅・土地統計調査 東京都の概要より引用

空き家が社会問題になる理由

　空き家が社会的な問題となる理由は、次のような点にあります。

〇空き家の存在が犯罪や災害の発生など、地域社会へ悪影響を及ぼす可能性がある。
〇管理の不行き届きなどから、環境悪化を及ぼす可能性がある。
〇人口減少や高齢者増加などとともに、今後も空き家・空き地の増加が予測され、対策が急がれる。
〇空き家増加によって、治安や景観の悪化が懸念される。

知っておきたい、空き家放置のリスク

　前述のように、空き家の増加は社会全体に影響を及ぼすことから、社会問題として国をはじめ各自治体がその対策に乗り出しています。
　しかし社会問題以前に、空き家を問題なく維持していくためには、所有者はさまざまな負担を抱えることになります。そしてそれらの負担を避けていると、管理不全空き家や特定空家の指定などによって、さらに大きな負担とプレッシャーを抱えることになります。

管理不全空き家に指定された場合

　管理不全空き家は特定空き家の前段階です。2023（令和５）年12月の空家対策特別措置法の改正前まではなかった区分でしたが、空き家対策に積極的に取り組む必要から、設けられました。
　管理不全空き家には、特定空き家と同様に、指導や勧告というように行政からの働きかけが徐々に厳しくなって、それらに応えなければ罰則や特定空き家の指定、そして行政代執行としての強制解体へと進んでいきます。
　罰則等については、管理不全空き家という区分が設定されて間もないことから、具体的にはまだ明確になってはいません。しかし、特定空き家に対しても取られているような優遇措置を解除されることなども導入される可能性があります。
　それらによってさらに負担が増大することがないよう、やはり日ごろからの空き家の維持管理を行うことが大切です。

　管理不全空き家については、こちらのコラムで説明しています。どうぞ参考になさってください。

特定空き家に指定された場合

　管理不全空き家の段階での指導や勧告に応えないまま、空き家の管理も適切に行わずにいると特定空き家の指定を受けることになります。
　そこに至るまでには罰金をはじめ、固定資産税の優遇措置の解除、そして家屋解体の行政代執行となります。これは所有者にとってはとても大きな痛手となります。行政から改善の命令を言い渡されても改善しない場合は、50万円以下の罰金のほか、税金の優遇措置が外されることにより固定資産税等が数倍に跳ね上がり、さらに行政代執行による解体費用を請求されることになるからです。その支払いができない場合は、所有している自宅や自動車、給与などを差し押さえられることになります。

　固定資産税等の優遇措置は、空き家を所有している人にとってはとても助かるものです。しかし、皮肉なことにそれが空き家の増加の一因にもなっている面があります。そんな空き家解体と固定資産税等について、こちらのコラムで説明しています。どうぞご覧ください。

近隣住民からのクレームや損害賠償

　行政からの指導や命令等だけでなく、空き家の管理をしっかりしていないと、近隣の建物や人たちもその影響を受けることになります。
　例えば老朽化した建物の外壁が風雨などで崩れて、隣家の建物を傷つけてしまった、ブロック塀が倒壊し、たまたまそこを通りかかった人に当たってけがを負わせてしまった、ということも起こりうることです。その場合は、損害賠償を求められることになります。

犯罪や災害の発生

　さらに敷地内に雑草や植栽の枝葉がはびこってしまうことで、虫が発生したり、害獣が住み着いたりすることもあります。ネズミや害獣が住み着いて、そこで餌を食べたり排泄したりすることから、建物内部の傷みが促進し、さらに電気の配線等も影響を受けて漏電などによる災害の発生も懸念されます。
　さらに、不法侵入者などによって犯罪の場になりうるリスクもあります。

空き家維持にかかる費用負担

　管理不全空き家や特定空き家の指定は避けたいものです。とはいえ、空き家の管理には、次に挙げるようなさまざまな負担を伴います。

固定資産税と都市計画税

　土地に家屋が建っている場合、「住宅用地の特例」といって固定資産税や都市計画税が減税される制度があります。
　親が住まなくなった実家や親族の相続によって引き継いだものの住む予定のない家に対しては、できれば税金を安くしたい。そのために、たとえ老朽化が激しくても家屋をそのままにしておく、という人が少なくないのです。こういったことも空き家増加の一因となっています。
　しかし、いくら特例によって税金が安くなるといっても、毎年の支払いが必要な税金は所有者にとって大きな負担です。

水道・光熱費

　空き家を維持・管理するためには、水道や電気等の光熱費が必要です。基本料金の範囲だとしても、自宅以外でこれらを支払っていくことは大変です。

火災保険料

　空き家は常に居住する人がいるわけではないので、廃棄物の投げ入れや不法侵入とともに放火されるリスクはとても高くあります。そのため、火災保険に加入しておく必要があります。しかし、空き家となると火災保険上は住居用ではなく一般物件の扱いになって、保険料が高くなります。
　なお、別荘、セカンドハウス、転勤や入院などで一時的に空き家になっている家、将来居住できるように適切な管理ができている家については、住宅用の火災保険に加入できる可能性があります。しかし、その基準は保険会社によって異なります。

　自宅であっても空き家であっても、火災などの対策やリスクは所有者として考えておきたいことです。こちらのコラムでは火災について取り上げていますので、お目通しください。

修繕費

　管理不全空き家や特定空き家の指定を受けないように、そして近隣からのクレームや損害賠償等のリスクを減らすために日常からの管理は欠かせません。とくに屋根や外壁、ブロック塀などの修繕は重要です。
　破損したり、傷んだりした部分は脆弱になって風雨などの刺激によって飛散し、近隣の家やそばを通った人を傷つけてしまう恐れがあるからです。
　そういった事態が起こらないように、日ごろからの管理が大切になります。そのために、自分たちだけでは手に負えないような状態に対しては、専門業者に修繕を依頼する必要があります。その場合は修繕費としてある程度まとまった費用が必要になるでしょう。

　ちょっとした物置の修繕や撤去など、ご自身で行うことを考える方もいらっしゃると思います。こちらのコラムでDIYについて取り上げていますので、参考になさってください。

庭の草刈り費用

　日常的な管理作業として多いのは、家屋内の空気の入れ替え、室内室外の掃除、そして庭や敷地内の草刈りがあります。庭としてのスペースがなくても、建物周辺などに雑草が生え、それらの除去もかなり手がかかります。とくに初夏から秋口に入るまでの間は、あっという間に茂ってしまいます。
　雑草や植栽の枝葉が茂っていると、蚊などの外注が発生したり、ゴミを投げ入れても目立ちにくいことから、気づかないうちに不法投棄の場になりしがちです。そういった事態を避けるためにも、日ごろからの草刈りは大切です。
　しかし、自分たちでできない場合には、専門業者に依頼するようになり、管理費用が増大します。

　庭木の剪定や伐採なども、一軒家の家屋管理では必要になることが多いですね。そんなときは、こちらのコラムをご覧ください。

空き家の維持管理に伴う交通費等

　管理のために空き家に通うには、電車やバスの交通費、車で行く場合にはガソリン代や場所によっては高速料金などもかかります。これは遠方になればなるほど、高額になります。

所有者として考えておきたい空き家活用法

　空き家の所有者の方々には、早急かつ積極的に空き家の対策に乗り出すことをお勧めします。それは前述のような所有者として抱える負担とリスク、そして今後もさらに厳しくなるであろう空き家に対する社会の対応を含めてのことです。
　大きな社会問題となっている空き家も、所有者が前向きに対処することから負担軽減と改善へと向かうと考えられます。その方法をご紹介します。

　マトイでも、解体後の土地活用も含めてさまざまなご相談に対応しています。どうぞご利用ください。
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自宅やセカンドハウス・別荘として活用

　所有者の仕事やライフスタイル、そして地理的関係もありますが、条件が合致すれば所有者およびそのご一家の暮らしを豊かにするものとなるでしょう。もちろん、空き家の状態によっては修繕やリフォームが必要になる場合があります。

空き家を活用して事業を始める

　空き家を活用して事業を行うのも、初期投資が必要です。しかし、それによって空き家のままにしておくリスクから解放されたり、収益が望めたりする点では、所有者にもたらすメリットがあります。
　空き家を活用した事業として次のようなものが考えられます。

〇リフォームや建て替えをして貸家・アパート経営
〇空き家を解体撤去して農地に転用
〇福祉施設にする
〇駐車場、駐輪場、レンタルコンテナ、トランクルーム等にする
〇古家付き土地、もしくは空き家を解体して更地を売却

　空き家を解体撤去することで固定資産税等の税制面の優遇がなくなることを気にしている方は多いでしょう。しかし、土地を事業活用したり、農地に転用したりする地目を変更したり、また空き家を福祉関係の施設として活用することで、別の減税措置が取られることもあります。活用プランと減税措置の有無や内容なども併せて検討するといいでしょう。

　空き家の活用の詳細については、こちらのコラムで説明していますので、どうぞご覧ください。

空き家の所有者は早めの対策が重要

　空き家を所有している方は、早く対策を講じることをお勧めします。
　すでに触れていますが、増加し続けている空き家に対して、管理が適切にされていない空き家の行政の対応は厳しくなってきています。
　逆に、空き家問題の改善につながるような取り組みに対しては、さまざまな優遇措置が図られる可能性が考えられます。例えば、空き家を売却する際にかかる譲渡所得税の特例や固定資産税の軽減措置などです。これらの具体的な内容や適用条件は、自治体や空き家それぞれの状況によって異なると思われます。
　１軒の空き家の対処はとてもエネルギーを消耗するものです。しかし、「犬小屋のような建物でもあれば節税になる」といった時代ではなくなってきました。そういった社会の流れと、何もしないでいることで続く維持管理の手間や管理不全空き家や特定空き家の指定のプレッシャーを考えると、早めの対策が得策といえるのではないでしょうか。

東京都の空き家対策に使える助成金のいろいろ

　空き家の解体や建て替えなどに対して、助成金や補助金の制度を設けている自治体があります。助成・補助内容や申請条件などは自治体によって異なりますが、活用することで経済的な負担はずいぶん軽くなるはずです。

空き家の解体や建て替えに活用できる助成金・補助金のいろいろ

　空き家の解体や建て替えに活用できる助成金・補助金は、自治体によってさまざまな名称がつけられています。しかし、その内容は主に次のような種類のものになります。

〇老朽家屋解体撤去補助金：地域内の老朽化した建物の解体費用を支援する制度。自治誰も体のなかには、解体費用の１／２程度の費用を補助するところも。
〇都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金：長期間管理されないまま放置され、老朽化が進んだ建物で、地域の景観を損ねる建物の解体に適用。
〇建て替え建設費補助金：昭和56年5月以前に建てられた木造住宅を対象に、耐震診断費用や建て替え費用の補助等を受けられる。
〇空き家維持管理補助金：空き家の維持や管理に関する費用を支援する。
〇空き家活用支援事業補助金：地域に存在する空き家の活用を目的に、空き家の改修費を支援。

東京都内の空き家の解体・建て替えに活用できる助成金・補助金

　東京都内を見ても、空き家の解体・建て替えに活用できる助成金・補助金制度があります。前項で挙げた種類のすべてを整えているわけではなく、自治体ごとに制度の種類も条件も異なります。その一部を紹介します。（2024年7月現在の各区のホームページの情報より）

東京都豊島区の場合

【不燃化特区における支援】
　不燃化特区（災害の危険度が高い木造密集地域）にある老朽建築物の建て替えや除却の経費を一部助成。

〇老朽建築物除却助成
助成概要：不燃化特区内にあって条件を満たす老朽建築物の解体と整地費用を助成。
助成対象：減価償却資産の耐用年数の２／３を超過している建築物。
助 成 額：1000万円を上限として、老朽建築物およびそれに付属する工作物の除却工事費と整地費用を助成。助成額は実際にかかった費用と区が別に定める単価を用いて算出した額を比較して、少ないほうが助成金額になる。

〇戸建て建て替え促進助成
助成概要：不燃化特区内にあって区の要件を満たす建
築物の設計費および建築工事費を助成。
助成対象：不燃化特区において設計費助成の要件を満たし、さらに耐火性能の向上を伴う不燃化の建て替えをした建築物。
助 成 額：
［除却費］1000万円を上限として、実際にかかった費用と区が別に定める単価を用いて算出した額を比較して、少ないほうが助成金額になる。
［設計費および工事監理費］建て替え後の建築物の設計および工事監理にかかる費用を助成。ただし建て替え後の建築物の助成対象床面積に対して、区が別に定める額。
［建築工事費］建て替え前後の建築物における耐火性能と、助成対象床面積に応じて久我別に定める額を助成。

〇固定資産税・都市計画税の減免
助成概要：不燃化特区内において建て替えを行った住宅に係る固定資産税・都市計画税の減免、および老朽住宅除却後の土地に対する固定資産税・都市計画税の減免を、区が定める要件を満たす場合、最長５年間受けられる。

【地域貢献型空き家利活用事業に参加】
　空き家活用と地域のコミュニティの活性化を目指した地域貢献型空き家利活用事業では、区が空き家オーナーと団体を結び付け、賃貸貸借契約を結んで地域貢献活動に空き家を活用。その際、空き家のリフォームを行い場合、上限200万円として区が費用の一部を支援。

【住宅セーフティネット制度に空き家を登録】
　これは高齢者、障がい者、子育て世帯等、住宅確保に配慮が必要な人のために空き家・空き室を活用する制度。これに登録した住宅のオーナー等に対して、区から改修費補助や家賃低廉化補助等が行われる。

【空き家を共同居住型住居（シェアハウス）改修費補助事業】
　戸建て空き家をシェアハウスに活用する場合、改修費などの費用の２／３（上限150万円）を補助。

東京都文京区の場合

【空き家等対策事業における補助】
　文京区内の管理不全状態になっている空き家の所有者の申請によって、文京区が危険度を審査し、除却後の跡地が行政目的に利用可能か検討。行政利用が可能となった場合、区が200万円を上限に除却費用を補助。除却後の跡地は区が原則10年間無償で借り受け、行政目的で利用。

【空き家等利活用事業における補助】
　文京区の空き家利活用事業の台帳に登録申請し、マッチングによって賃貸借契約締結に至った空き家等を利活用するために必要な改修費用（上限200万円）を補助。

東京都町田市の場合

【木造住宅耐震化助成制度における補助】
助成概要：町田市では旧耐震建築物である木造住宅および2000年５月までに着工された在来軸組木造住宅の耐震化促進のために、耐震改修工事などの費用の一部を助成。
助成対象：簡易耐震診断の結果、倒壊の可能性があると判断されていること。1981（昭和５６）年５月31日以前に着工された住宅であること。賃貸用住宅でないこと。
助 成 額：50万円を上限として、除却費用の１／２（1,000円未満の端数は切り捨て）を助成。

東京都奥多摩町の場合

【奥多摩町空き家等活用促進事業交付金における補助】
　空き家の活用を促進し、地域の活性化を図るため、空き家所有者が次のいずれかに登録・届け出た場合に交付金を交付。
〇町に土地・建物を寄付した場合：ごみの処分費などにかかる費用を最大で200万円（上限）助成。
〇若者用空き家バンクに登録する場合：売買の場合最大50万円、賃貸の場合は最大75万円を限度に助成。
〇空き家バンクに登録した場合：売買の場合最大10万円、賃貸の場合最大25万円を限度に助成。
〇建物を解体し、土地を若者用バンクに登録する場合：最大50万円を限度に助成。
〇建物を解体し、土地を空き家バンクに登録する場合：最大50万円を限度に助成。
〇建物を解体する場合：最大50万円を限度に助成。

空き家に関する補助金等を申請する際の留意点

　空き家等に関する補助金・助成金を活用しようとする場合、次の点に留意してください。
＊補助金・助成金は各自治体によって名称・助成内容・申請要件等が異なるため、空き家が存在する地域の自治体の情報を早期に確認。
＊申請件数が自治体の予算に達した段階で、新たな申請受付を終了するので、早めに申請手続きを実施。
＊多くの場合、申請から審査を経て工事終了後に支給されるため、それを踏まえた資金計画を立てておく。
＊申請者は空き家の所有者や相続人となる。空き家が相続によるもので相続人が複数存在する場合は、申請において相続人全員が申請に同意していることが申請要件の1つ。
＊固定資産税等の税金の滞納があると審査が通らない可能性あり。
＊解体工事や建築等の業者との契約を行っていない段階で、市区町村に申請についての相談をして、申請の準備を先に進める。
＊解体や建て替えの業者は、許認可を取得している業者に依頼する。

まとめ

　空き家の存在は地域の人にとっても気がかりです。空き家を所有している人はなおさらで、定期的な管理や先々の空き家の扱い方に負担を感じている方も多いことでしょう。
　社会も空き家に対して、管理不全空き家の区分ができたように、さらに積極的な対策を取っていく傾向です。この動きを見ると、空き家オーナーの方は、できるだけ早いうちに空き家の対処を決めた方が良いと考えられます。そんなときは、どうぞマトイにお声掛けください。空き家の解体処分や活用に向けたリフォームはもちろん、対処法に関連する様々な不安や質問等にも一緒にベストな方法を考え、ご提案させていただきます。
　空き家の対処について、今まで以上に積極的に取り組むことは新たな展開の始まりとなります。そのお手伝いにマトイをご利用ください。
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