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　老朽化など、なんらかの理由で“家を建て直したい”と思っている方はいらっしゃるでしょう。家を建て直す＝建て替えることは、当事者にとって大事業です。単に家を新築するのと違って、すでに昔からある家を解体し、その工事中の仮住まいの準備等についても考えなくてはならないからです。
　そこで今回は、家を建て直す際に考えておくべき注意や準備など、必要なことについて説明します。建て直し準備に向けて、行うべきことのインデックスとしてお役立てください。

古い家、建て替える？ リフォームする？

　家のあちこちの傷みが目立ってきた、子どもたちが独立したのでスペースを有効に活用したい、などの理由で建て替えを思い立つときがあるでしょう。でも、その前に建て替えた方がいいのか、それともリフォームの方がいいのか、と迷うかもしれませんね。
　そこで、まずは建て替えとリフォームのメリットやデメリットについて、確認してみます。

　そもそも建て替え・建て直しとリフォームはどのような違いがあるのでしょうか？ この違い、わかっていそうでわかっていないことがあるかもしれません。こちらのコラムでは、その違いを説明していますので、どうぞお目通しください。

建て替えのメリットとデメリット

　
【建て替えのメリット】
〇今ある家の解体から始めるため、構造や間取りを自由にできる。
〇一度、更地にするため、地盤調査や地盤の改良工事もできるため、安心度が高まる。
〇間取りや設備等を大きく変えて、イメージも一新できる。

【建て替えのデメリット】
〇既存建物の解体工事が必要となるため、リフォームよりも費用が大きくなる。
〇既存建物の解体工事が必要となるため、その分、工期も長くなる。
〇不動産所得税や登録免許税などの税金が発生する。

リフォームのメリットとデメリット

　
【リフォームのメリット】
〇リフォームの規模によって変わるものの、建て替えよりも費用が抑えられる。
〇そこに住み続けながらリフォームをすることが可能で、引っ越しなどの負担が抑えられる。
〇建て替えに比べて、短い工期で行えることが多い。
〇耐震リフォームやバリアフリーのリフォーム等では、税金の軽減措置を受けられる。

【リフォームのデメリット】
〇建物の構造体を残して工事を行うため、間取り等の印象を大きく変えにくい。
〇既存の基礎はそのままなので、地盤改良や基礎部分の入れ替えなどができない。
〇土地や建物の劣化が激しい場合は、補修費用のために建て替えと同じくらいの費用がかかってしまうことがある。

建て替えを決断するポイント

　
　建て替えるか否かを判断する際、次の点を考慮してみましょう。

〇その建物が建て替えや住宅ローンが利用できる条件を備えているか…その建物が「再建築不可物件」に指定されていたり、開発を抑制されている市街化調整区域に指定されていたりすると、建て替えや住宅ローンが認められません。相続した建物だと、それがわからないことがあります。
建て替え等に際しては、再建築不可物件や市街化調整区域に指定されていないか、否かを確認する必要があります。
確実に確認するには、建物が所在する役場の道路関係部署や建築関係部署窓口を訪ねることです。それが難しい場合は、自治体のホームページで調べることもできます。

〇建て替えたい建物の築年数や耐震基準…築年数が30年以上や旧耐震基準の家は、リフォームであっても大規模となって、建て替えと同じ程度の費用がかかる可能性が高くなります。

〇希望する間取りや設備…間取りの変更やそれまでとは異なった設備を希望する場合は、建て替えの方がプランを実現しやすいことが多いです。また、部分的なリフォームや長く住み続ける予定がないのであれば、負担が少ないのはリフォームでしょう。

　建て替えるか、リフォームにするかの判断がどうしてもつかない場合は、専門家に相談してみてもいいでしょう。
　もちろん、マトイでもそういった相談に応じさせていただきます。
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　また、「ホームインスペクション」といって住宅診断士に相談する方法もあります。こちらは家の劣化状況、欠陥の有無などから、改修点、時期、おおよその費用等のアドバイスを受けられるもので、有料（50,000円～）となります。

　再建築不可物件については、こちらのコラムで定義や救済措置、および活用例などを紹介しています。どうぞ合わせてお読みください。

家を建て替えるときの流れ

　建て替えに当たっては、次のような流れで進んでいきます。

住宅会社を探す
住宅会社を決定する
仕様等の打ち合わせ
仮住まいの決定と家屋内の片付け
仮住まいへの引っ越し
解体工事
地盤調査・測量
新築工事
新築引き渡し

　さらに、これらについて「建て替え前の準備」「仮住まいの準備」「解体工事の準備」「新築の準備」の４段階に分けて、以下にそのポイントを説明していきます。

なお、建て替えの流れについては、こちらのコラムでも詳しく説明しています。併せてお読みください。

建て替えに向けての準備

　家を建て替えることを決めた段階では、次のようなことを検討し、準備しましょう。

建て替える目的と希望をリストアップ

　最初に行うべきことは新しい家について、次の２点を明確にしておくことです。

〇なんのために建て替えるか。
　これは家族としての将来像を見据えた設計プランに通じるものです。
　例えば、「家族それぞれの部屋を造りたい」とか、「子どもたちは数年後に独立して家を出るので、部屋数は減らしてリビングと寝室を広くしたい」、「呼び寄せる親のために、バリアフリーにして、ミニキッチン付きの親用の部屋も造りたい」というようなものです。

〇新しい家の間取りやイメージはどのようにしたいか。
　建て替えの目的を明確にして、家族と話し合いながら新しい家の間取り、全体的なイメージ、各部屋のデザインなどへとプランを具体化していきます。

資金計画を立てる

　資金計画は、家の建て直しを実現するために欠かせないものです。計画を立てるにあたって、次のことを明確にしておきましょう。

資金計画で把握しておきたい３点
〇建て直しに使える貯金がいくらあるか。
〇親などから融通してもらえる資金や抱えている不動産などを処分して資金に充てられる資産はあるか。あれば、それらはいくらか。
〇住宅ローンの借り入れをした場合、毎月の返済可能額はどの程度までか。

　上記の３点を明確にしたうえで、まずはご自身が住宅ローンの利用を含めてどの程度の資金を準備できるかを把握しておく必要があります。その際にぎりぎりの金額ではなく、不測の出費にも対応できるように予備費としてある程度の余裕をもたせておくことも大切です。
　また、できるだけ自己資金にして住宅ローンの利用額を低めに抑えることで、ローンの手数料や保証料、そして長期的な返済額を抑えることが可能になります。

依頼先となる業者を決める

　依頼先はハウスメーカー・設計事務所・工務店などですが、いずれであっても得意とする条件や特徴がありますので、ショールームや施工実績などを見せてもらったうえで何社かを選び出しましょう。そのうえで、建て直しの目的やプランを伝え、概算見積りや設計プラン等を各業者に出してもらい、比較決定し、依頼する業者を決定します。

新しい住宅の設計プランを立てる

　依頼する業者が決まったら、正式な設計プランや見積りの作成依頼をします。そのうえで、不明点の説明や検討を繰り返し、最終的な設計プランと予算を決定し、業者と工事請負契約を締結します。
　なお、契約においては工事請負契約書のほか、契約約款・設計図書・工事見積り書などの添付書類が提示されます。かなりのボリュームで読み込むのが大変ですが、いずれも大切な文書です。後々のトラブル防止のためにも納得がいくまで内容を確認することが大切です。

住宅ローンを申し込む

　住宅ローンによって融資を受ける場合は、事前審査➡建築確認➡本審査➡住宅ローンの申し込み、という流れで進みます。
　審査には設計プランと見積り書が必要になりますから、契約によって設計プランと見積り内容が決定した段階で、住宅ローンを申し込みます。また、住宅ローンの手続きでは、融資手数料、契約書の印紙税、抵当権の登記費用などの経費が必要です。
　この経費は借入金額や金融機関によって異なりますが、金融機関に支払う手数料として３万円～、不動産登記時の司法書士への報酬が10万円～、契約書の印紙代１万円～という金額です。さらに火災保険や地震保険にかかる費用もあり、この分も計画に入れておく必要があります。

解体工事および解体業者について検討する

　一般的には、建て替え工事の依頼を請けた業者が解体工事もまとめて引き受けます。この際、自社で解体工事の許可を得ている業者であれば自社で解体工事を行いますが、そうでない場合は下請け業者に依頼することになります。この場合、仲介料や手数料が余分にかかることになります。ただし、ご自身で業者を探し、交渉し、建て替え業者とのスケジュール調整などの負担を省けます。

建て替え期間中の仮住まいへの引っ越し準備

　すでに説明しているように、建て替えでは解体工事から新築完成までの間は仮住まいでの生活になります。着工前には、仮住まいを探し、引っ越しを済ませておくことが必要です。

仮住まい先を探す

　建て替え時の仮住まいは、およそ半年から１年未満になります。しかし、この限定された期間の賃貸契約を結んでくれる物件を探すのは、なかなか難しいです。
　建て替えを請け負った業者が不動産部門を有してたり、不動産会社との関連があったりする場合は、そちらから紹介してもらうことが可能です。そうでない場合は、月契約のマンスリーマンションや仮住まいに特化した不動産会社等から、仮住まい先を探すことになります。

家具等の分別と不用品の処分

　既存の家屋から仮住まいに引っ越す段階で、新居で使う家具類だけを残し、それ以外のものは処分するようにしておきましょう。こうして引っ越し時にもっていくものを必要最小限にしておくと、引っ越し料金も安くでき、仮住まい用の物件の条件も荷物が少ないと収容スペースなどの条件が軽くなるので、その分、交通や立地条件のいいものを探しやすくなります。

既存の家屋にある物の処分方法について、こちらのコラムでも取り上げて説明しています。ぜひご覧ください。

継続して使うものの一時保管先を探す

　とはいえ、仮住まい先にすべての荷物を収納することは難しいでしょう。限定された期間とはいえ、ある程度余裕をもったスペースで快適に過ごしたいものです。
　そのため、仮住まいでは使わない家具や生活用具などは、トランクルームや貸コンテナなどを借りて、そこに収納すると便利です。

郵便類の転送手続きをする

　郵便物は、仮住まいに転送してもらう必要があります。インターネットや郵便局に出向いて、その手続きをしておきましょう。

電気・水道等の各種手続きをする

　電気や通信環境などのライフラインの停止手続きも事前に行っておきます。ただし、水道については工事中にも使用しますので、業者と相談して行うようにしましょう。
　また仮住まいが異なる市区町村になる場合は、市役所などで転出手続きを行います。この手続きは、引っ越しの14日前から行えます。

　ライフライン停止も含めて、解体工事の前に行っておくべきことについては、こちらのコラムでもまとめて説明しています。どうぞお読みください。

隣人等に一時引っ越しの挨拶をする

　近隣の方々に挨拶を行います。これは引っ越しの挨拶とともに、工事が始まること、工事では騒音などの迷惑について協力のお願いをすること、の２つの意味があります。工事中のトラブル回避や建て替えが完了後の近所付き合いにも影響しますので、業者と相談のうえ、きちんと行いましょう。

　こちらでも挨拶回りをテーマに取り上げて詳しく説明しています。どうぞ、ご一読なさってください。

仮住まいへの引っ越し

　建て替えの場合は、仮住まいに引っ越す、仮住まいから完成した新居に引っ越す、と２回の引っ越しを行います。そのため、不要な荷物は最初の仮住まいに引っ越す段階で思い切って処分し、可能な限り最小限の荷物にしておくことで、引っ越しの負担を軽くできます。

仮住まい先の隣人等に挨拶をする

　忘れがちですが、仮住まいとなるところの隣人にも引っ越しの際には挨拶しておきましょう。とくに小さな子どもがいる場合などは、声や物音などで迷惑をかけたり、子ども同士で遊んだりしてお付き合いが出てくることがあります。

住民票の異動手続きをする

　転居先がそれまでの市区町村と異なる場合、転出・転入許可が必要になります。
　まず引っ越しの14日前までに転出許可を行って転出証明書をもらいます。その転出証明書を持って、仮住まいの場所である市区町村に出向いて転入手続きを行います。これは転出手続き同様に14日以内に行います。
　仮住まいが同一の市区町村内であれば、引っ越し後に転居届を提出します。
　なお、必要に応じてクレジットカードやインターネット契約なども住所変更を行いましょう。

古い家の解体工事の準備

　建築会社の契約や新たな家屋の設計プラン、仮住まいの準備等ができたら、次は解体工事に対する諸々の準備を行います。

建設リサイクル法の申請をする

　解体工事によって排出された廃棄物を正しく分別し、再利用や減量化を図って、資源の有効活用と廃棄物の適正処理を行うことが、建設リサイクル法の目的です。
　この法律に則って床面積80㎡以上の建物の解体工事では、施主様によって工事着手7日前までに都道府県知事への届け出が必要です。が、一般的には業者が代行して行っています。しかし、もしも廃棄物が適切に廃棄処分されていない場合には、依頼主である施主様にも罰則規定があるので、どのようなものであるかを把握しておくと良いでしょう。

　解体工事現場からどのような廃棄物が排出されるのか、そしてそれらはどのように処分されるのかについて、こちらのコラムで説明しています。併せてお読みください。

道路使用許可申請をする

　解体工事では重機や大型車両等による作業を行う際、道路の一部を利用したり、長時間駐停車したりすることがあります。その場合には、所轄の警察署長に道路使用の許可申請手続きを行う必要があります。
　これは、一般的に必要に応じて解体業者が行います。

　解体工事でも、さまざまな手続きを行わなくてはならず、混乱しがちです。こちらのコラムでは、必要な申請・手続きについて、いつまでに行うべきかを含めてまとめていますので、こちらも参考になさってください。

建物滅失登記申請をする

　建物滅失登記とは、その建物が解体されて存在がなくなったことを登記する手続きです。これは取り壊した日から1カ月以内に行います。
　建て替えでは、建物滅失登記を行わないと建築許可が出ないために、建て替えができません。また、解体した建物に固定資産税がかかり続けたり、10万円以下の過料に処せられたりする恐れもありますので、きちんと手続きをする必要があります。

　建物の滅失登記については、こちらのコラムでも取り上げていますので、ご覧ください。

地盤調査を受ける

　2000（平成12）年の建築基準法などの改正に伴って、地盤調査を行って不同沈下などを防ぐことが建築業界の通例となっています。不同沈下とは敷地や建物が局所的に沈下することで、これによって基礎や建物が傾斜して基礎の亀裂や耐震性の低下、窓やドアの不具合などが起こりえます。
　そういったことを回避するため、事前に地盤調査を行って、その状態に応じた地盤補修を行うことが、安全に住み続けられる建て替え工事につながります。

地鎮祭を行う

　工事の着工に際して、神職を招くなどして現場のお祓いやお清めを行います。これを行うか否か、またどのような形で行うかについては、施主様の考えによります。

　地鎮祭については、こちらのコラムで取り上げています。地鎮祭を行うか、行うとしたらどのような形で行うかの参考になさってください。

新しい家の新築に向けての準備

　
　古い家の解体工事が済んだら、新しい家の建築工事が始まります。その前に準備しておくべきことを説明します。

「建築確認申請」をする

　これはこれから建てようとする建物が、建築基準法や各種条例を守っている者か否かを判断するための審査です。そのため工事着工前に自治体の建築主事、もしくは指定確認検査機関の確認を受ける必要があります。
　申請には仕様書、工法に対する認定書、設計図、布巾見取り図などのほか、一定の面積や階数以上の建物の場合、地震などに対する安全性に関する構造計算書が必要になります。
　申請は、施主様からの委任を受けた建築士が代理人として、手続きを行うことが一般的です。
　なお、防火地域や準防火地域に該当する場合、事前に消防長または消防署長の確認前の同意が必要です。

完成時、「完成立ち会い会」を行う

　完成立ち会い会とは、「施主検査」「完成検査」「内覧会」などとも言って、工事が最後の工程まで終了した段階で行われる、施主様による立会検査です。
　家が契約通りに建てられているか、施工に問題がないか、不具合はないか、といったことを確認します。

行政による「完了検査」を受ける

　工事完了に伴って、4日以内に自治体の建築主事に対して検査の申請を行います。すると完了検査の申請を受けて7日以内に、建築主事などによって検査が行われます。これは建築基準関係の規定に適合しているかどうかを調べ、適合している場合は「検査済証」が交付されます。

ライフラインの開設手続きをする

　いよいよ新居での生活を始めるにあたって、ライフライン各種の開設手続き、および仮住まいからの引っ越し等を行います。

登記手続きをする

　建物が完成したら「建物表題登記」の申請を、完成から1か月以内に行う必要があります。これを失念したり怠ったりすると、10万円以下の過料に処せられることがあります。

資金計画のために知っておきたい費用の相場

　
　資金計画を立てる際に、ご自身の資金を洗い出すとともに、一般的にどの程度の費用が必要になるのかも知っておきたいものです。これは見積りを取ってみないとわからないものですが、一般的な相場を知っておきたいと思われることでしょう。

解体工事に必要な費用の相場

　解体工事の費用は、解体する建物の構造と延べ床面積（坪）によって、大体の費用の相場を計算できます。
　木造家屋の場合の解体費用の坪単価は30,000円～となります。これに延べ床面積をかけることになります。これを基に木造家屋の場合の解体費用を計算すると、次のようになります。

木造家屋・延べ床面積30坪の場合／ 900,000円～
木造家屋・延べ床面積40坪の場合／1,200,000円～
木造家屋・延べ床面積50坪の場合／1,500,000円～

　なお、解体工事費用の基本的なことについて、こちらのコラムで詳しく説明しています。ぜひ、こちらもお読みください。

　

新築工事費用の相場

　家屋の新築費用については、施主様がどのような家に建て替えたいかによって費用は大きく異なり、目安となる費用の計算は難しいものです。
　ここでは、住宅金融支援機構による2020年度の住宅ローン関連調査による注文住宅建築費の全国平均を基に、30坪・40坪・50坪の建築費を計算してみました。
（住宅金融支援機構ホームページ参考）

【調査による全国平均値】
〇住宅面積（㎡）　　　 124.4㎡
〇建設費　　　　　35,355,000円

【全国平均値から算出した坪単価からの建築費】
〇約937,000円／坪として
木造家屋・延べ床面積30坪の場合の建設費／約28,110,000円
木造家屋・延べ床面積40坪の場合の建設費／約37,480,000円
木造家屋・延べ床面積50坪の場合の建設費／約46,850,000円

　上記の金額には解体工事費用や仮住まいの家賃などは含まれていません。なお、こちらのコラムでも解体から建て替えまでの費用や段取りについて説明していますので、一緒にお読みください。

建て替えに活用できる補助金・助成金／東京都の場合

　
　各自治体では、街の防災や環境配慮から建て替えに対してもさまざまな助成制度を設けています。ここでは東京都で行われている助成制度で、建て替えに際して活用できるものをご紹介します。

【東京ゼロエミ住宅助成制度】
　東京ゼロエミ住宅とは、高い断熱性能の断熱材や窓を用いたり、省エネ性能の高い照明やエアコンを取り入れたりして、人にも地球にも優しい住宅を意味しています。
　この省エネレベルを3段階の水準に分け、そのレベルに応じて助成金が異なります。
水準A➡240万円
水準B➡160万円
水準C➡40万円

　上記はいずれも戸建て住宅の場合の助成金額です。なお、この助成額の交付申請受付は2024（令和6）年12月末までとなります。

【ZEH（ゼッチ＝ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）補助事業】
　ZEHは快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率設備による省エネ、そして再生可能エネルギーの導入によって年間の収支をゼロにすることを目指している住宅です。
　一定条件を満たす場合、建て替え等に際して低利融資および減税などの制度が適用されます。

【家庭用燃料電池普及促進事業】
　家庭のエネルギー消費量の削減と、非常時の自立性の向上および電力使用量を制御するために、家庭用燃料電池（エネファーム）設置費用を助成しています。

【東京都個人住宅利子補給助成制度】
　木造住宅密集地域（木密地域）の不燃化促進を目的に、金融機関からの借入金に対する利子補給事業を行っています。木密地域で建て替える場合に、耐火または準耐火構造の住宅に建て替える場合に利用できます。
　その内容は、利子補給期間10年間、額は利用者負担利率の１％相当です。

まとめ

　家を建て替えるということは、なんと大変なことでしょう。でも、家は人生の舞台ともなる大切な場です。より良い環境を整えることで、その後の人生のいろどりも豊かになります。
　とはいえ、そこに至るまで施主様の立場にある方々は多くのことを考え、準備しなくてはなりません。その折々には疑問点や不安なこと、迷うこと等がたくさん出てくることでしょう。そんなときは、どうぞマトイをご活用ください。皆様のパートナーとしてご協力させていただきます。
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