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　今回は、土地の上に建っている建物が、その土地の所有者以外の名義になっている場合、その建物を土地の所有者が解体できるか、ということを取り上げてみます。
　土地の名義とその上に建っている建物の名義が違う、なんてことがある？ と思う方もいらっしゃるかもしれません。でもそういうことは案外あることです。では、どのようなことからそういった事態が起こっているのか、土地所有者はその建物を解体できるのか、解体するためにはどのようなことが必要なのか、などについて説明していきます。

　相続などを機会に建て替えを考え始めると、名義や登記の問題にぶつかることがあります。多くの方はその段階で、どうしたものかと思いあぐねて次の一歩に踏み出せなくなってしまうと思います。そういったことも含めて、マトイでは皆様のご相談に対応させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。
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土地とそこに建っている建物の所有者が違う原因

　土地とそこに建っている所有者が異なるといったことは、次のようなケースでみられます。

土地の所有者以外の人が、その土地に建物を建てたケース

　一般的には土地の所有者が第三者に借地権を付与した場合で、土地を借りた人が建物を所有します。この場合、借地権の契約を結びますので、その契約書を確認することで土地と建物の所有者との関係が明らかにできます。

　借地に家を建てて居住している人はたくさんいます。その家を解体する際には、地主との契約期間や契約条件、そしてその解体が借主側の都合なのか、地主側の都合なのかなどによって解体工事までの手続きや費用負担などが変わってきます。こちらのコラムで、借地に建てた家の解体工事に関する基本的な情報をまとめていますので、どうぞご覧ください。

土地と建物を別々に相続したケース

　相続によっても、土地の所有者と建物の所有者が異なるといったことが生じる場合があります。
　本来であれば相続において、土地と建物の所有者は同一であることが望ましいのですが、遺産分割の都合により、土地と建物を分けて別の人が相続することがあります。

前所有者から名義変更が行われていないケース

　こちらも相続に関係したケースですが、本来は土地も建物も同一の所有者であるものの、所有権の移転登記をどちらか一方においてしか行っていなかった、ということがあります。
　例えば、実家の家と土地を相続した場合、所有権の移転登記は建物と土地のそれぞれに対して行う必要があります。しかし、その一方だけしか行っていなかった、ということが。それによって、土地と建物の所有者が異なる状態となります。
　この場合、移転登記の手続きを行っていなかった土地もしくは建物の所有権移転登記を行って、土地と建物の所有者を本来の人に一致させることが大切です。

　家や土地の所有者が変わったとき、建物を建てたとき、解体して建物がなくなったときなどは登記が必要です。こちらのコラムでは相続した家が未登記だった場合について説明しています。お読みいただくとわかると思いますが、登記が行われていないと、次に何かしようとするときにより多くの手間がかかってしまいます。是非、こちらもご参照ください。

土地所有者は名義が異なる建物を解体できる？

　そもそも自分の土地に建っているといっても、第三者が建てた建築物を土地の所有者の意向で解体できるのでしょうか？ 土地の所有者が所有者及び名義が異なる建物の解体をできるかは、難しい問題です。

土地所有者はその建物を解体できる？or解体できない？

　そもそも、「建物の解体は、その建物の所有者にのみ認められる」権利です。この大原則は、今回のテーマのように、土地と建物の所有者が異なる場合の解体においては、最大のポイントです。
　この大原則に則っていえば、土地の所有者は、建物の所有者の許可を得ていなければ、勝手に建物を解体することはできません。もし、許可を得ずに解体するとすれば、それは違法行為となります。この点をしっかり認識しておく必要があります。

　建物の解体ができるのは、その建物の所有者であることが大原則です。思い出がある家を解体することは、感情的にも経済的にも難しい点があるかもしれません。こちらのコラムでは、40坪の家の解体を例に、解体費用や経済的負担を軽くするポイントを解説しています。空き家解体を検討する際の参考にしてください。

所有者不明や消息不明の建物は解体できる？or解体できない？

　適切に管理されないまま老朽化が進み、周囲へ危険を与えかねない状態になっている空き家が社会問題となっています。そういった建物のなかには、誰が所有者なのか、所有者はわかっているものの消息が不明の建物もあります。そのため、地域社会や土地所有者が建物の扱いに困っているケースも。こういったケースは土地所有者の判断で解体できるのでしょうか？
　この場合も大原則は変わらず、土地所有者の判断で勝手に解体することはできません。所有者が不明であったとしても、自分が所有者でない限りそれは他人の所有物です。所有権が他人にある建物を、勝手に解体することは他の人の所有権を侵害することになります。
　かといってそのまま放置しておくことは、周辺の人々の生活を脅かし、地域社会にとっての不利益につながります。こういった場合、その建物の近所の人にその建物に住んでいた住人の情報を聞いたり、親族を探してそこから情報を集めたりして、所有者を特定していくことから始めます。

所有者不明や消息不明の建物を解体するには

　土地所有者が、その土地にある名義の異なる建物を解体したいとき、その建物の所有者が不明もしくは消息不明の場合には、次の２つの手続きを踏んで解体へと進めることができます。

【公示送達という方法】
　「公示送達」とは、要望を伝えたい相手や相手の住所が不明である場合、その要望を記した書類を一定期間裁判所の掲示板に掲示することで、その意思表示が法的に送達したものとして取り扱われる制度です。
　土地の所有者が裁判所に建物を解体撤去したい理由などを申し出て公示送達の手続きを行います。なお、このとき、建物に抵当権がついている場合には、抵当権者の同意が必要になります。

【行政代執行という方法】
　これは義務者が果たすべき義務を行わない場合に、行政が所有者に代わってその義務を代行することです。今回のテーマでは、所有者が建物を適切に管理しないために建物の劣化が激しくなり、それによって近隣へ多大な迷惑をかけているような場合、特定空き家などの制度を適用しながら行政が建物の解体を執行します。その場合、費用は解体後に本来の義務者である建物の所有者に徴収します。

　空き家対策は空き家対策特別措置法に基づいて行われ、こちらのコラムにあるように2023年12月に改正されました。行政代執行も含めて空き家を所有している人はこの法律のポイントを知り、もし管理ができないようであれば、解体撤去を検討してみる必要もあるでしょう。

名義が異なる建物を解体する際の手続き

　では、建物の所有者がわかっている場合、土地所有者は建物の解体のためにどのような手立てが必要となるでしょうか。それについてここで説明します。

　まずは相続した家を解体する際に知っておきたい情報について、こちらのコラムにまとめて説明しています。どうぞ参考になさってください。

建物の所有者の土地利用権を確認

　まず行うべきことは、土地所有者が建物所有者との間で、「借地契約」や「使用貸借契約」などを交わして、建物の所有者に土地を利用する権利があるか否かの確認です。
　もしこれらの契約を交わしていない、契約期間が切れている、もしくは借地契約を解除されていたり、更新されていなかったりしたら、建物所有者の土地を利用する権利は失われます。そのため、建物所有者は建物を撤去する義務が生じます。
　また、借地契約を交わし、その契約期間がまだ残っている場合には、土地所有者に対して建物所有者は建物の買い取り請求権があり、土地所有者は建物を買い取ったうえで、土地所有者の責任によって解体することになります。
　いずれにしても、契約内容やその時の状況などによって具体的な点は異なってくる可能性があります。まずは、契約内容をしっかり確認することが大切です。

　建物の所有者はもちろん、土地所有者も建物解体に向けて交渉をする際には、次のコラムにあるような建物解体の基本的な流れを把握しておくことで、その後の行動がとりやすくなります。

建物の所有者に解体を依頼する

　契約内容に基づいて、土地所有者は建物所有者に建物の解体を求める理由を説明し、解体を依頼します。また、それに続いて、解体費用の負担についての取り決めも行っておきます。
　このとき、借地権が残っていることを理由に建物所有者が建物の買い取り請求を申し出てきたり、解体に向けて何らかの条件を要求してきたりする可能性があります。これらについては、契約内容を十分に確認して検討します。

　建物を所有する方のなかには、土地の所有者から解体の申し出があったことをきっかけに借地の返還を検討する方もいることでしょう。こちらのコラムで借地の返還について取り上げていますので、お読みください。

建物の所有者が解体に同意しない場合、訴訟を起こす

　建物所有者が解体に同意しない、もしくは同意に向けて理不尽な条件を提示してくるような場合には、「建物収去命令」の訴訟手続きの検討が必要になります。
　「建物収去命令」は、建物所有者に建物を撤去して土地を明け渡すように求める命令です。この裁判を起こして命令に従わない場合は、法的手続きが進められて最終的には建物が強制的に撤去されることがあります。

トラブル回避のために行っておきたいこと

　不動産に関する対処は複雑であったり、相続が関係していて対処が難しかったりすることから、トラブルに発展しかねないところがあります。そのため1つ1つの対処をきちんと行うことでトラブル回避には重要になってきます。

　空き家の対処や解体工事ではトラブルが発生する可能性はあります。解体工事を行う施主様としてはその点も気がかりでしょう。解体工事等を前にして気がかりな点があるようでしたら、お気軽にお話しください。そういったことも含めて、施主様に安心して解体工事を任せていただけるよう、担当者が常に細かい配慮と施主様のサポートを行っています。
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建物や土地に関する正確な情報と適切な手続きについて知っておく

　土地と建物の名義の不一致は、不動産関係のなかでも難しいテーマの１つといわれています。できるだけスムーズに対処していくために、契約内容を含めて建物や土地に関する正確な情報を収集しておくこと、建築基準法や自治体の条例、解体に関する法律やどのような手続きが必要になるか、などについて把握しておくことが重要です。そのうえで、必要に応じて不動産業者や弁護士などの専門家に相談することも検討するといいでしょう。

建物の名義の変更手続きを行っておく

　土地と建物の名義が一致しない場合、必ず建物の名義を変更してから解体作業に取り掛かることが大切です。これを行うことで、解体工事を行う際の権利や責任を明確にできます。

建物所有者が亡くなっている場合は、相続人と手続き

　建物の所有者を探したらすでに亡くなられていた、ということがあります。その場合は、その人の法定相続人と連絡をとり、解体の合意をとる必要があります。
　そのため、建物の所有者の死亡がわかったら、その法定相続人と連絡を取って手続きを進めます。もし法定相続人が複数名いたら、相続人全員の同意が必要になります。全員の同意を得られてから、解体工事へと進めることができます。

相続人もしくは所有者親族の委任状をもらっておく

　今回のようなケースでは、基本的に所有者が建物の解体工事を行います。しかし、所有者が遠方に住んでいる場合や高齢などの理由で、解体工事の手続きを直接行えない場合があります。その場合は、建物所有者の親族などが所有者に代わって手続きを行うことになります。その際、委任状が必要か否か迷うことがあるようです。
　こういった場合、法的に委任状が必要ということはありません。しかし、いかなる場合にもトラブルが発生する可能性があります。それを考えると、親族や知人に口頭で依頼しただけでは、それぞれの思い違いによるトラブルが起こりかねません。また、委任状を求める業者もいるため、準備できるようであれば、委任状を準備してもらったほうがトラブルの防止に役立ちます。

まとめ

　不動産の相続や土地を貸している場合などに、土地所有者と建物の所有者名義が異なる状況が起こります。土地と建物の名義が違う状況は、さまざまな問題を引き起こす可能性をはらんでいます。
　また、土地の所有者が今後の土地活用等を考えて、建物の解体や土地の売却などを行うためには、建物の所有者への説明と交渉をはじめとして、複雑な手立てをいくつも行っていく必要があります。それを進めていくには、不動産業者、弁護士、司法書士などの専門家と相談しながら進めていくことが必要かもしれません。
もちろん私たちマトイでも今回のような内容をはじめ、無事に解体工事に取り掛かり、目的を達成するまでにどのように進めていったらいいか、といったご相談にも対応させていただいています。まずは、マトイの無料相談・無料見積りをご利用ください。「よく働くマトイ」の力を発揮しながら、皆様のパートナーとしてともによりよい方法を考えていきます。
　今回取り上げたような問題を抱えている方に、このコラムが解決に向けた基礎情報としてお役に立てば幸いです。
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