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※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　「別荘」と聞くと、生活圏から離れて優雅なひとときを過ごす場所、といった印象があります。
　しかし、実際に別荘を所有してみると、優雅さだけでは片付けられない大変さもあるようです。なかには、「建物の維持管理のために定期的に利用する」ことが別荘を訪れる目的になっている方もいらっしゃるようです。また、高齢になって利用することがほとんどなくなり、管理費と税金を払っているだけ……という声も。
　そういった方のなかには、別荘を解体して処分することを考えている方もいらっしゃるようです。そこで、今回は別荘の解体について考えてみます。

　もう何年も別荘に足を運んでいないという方は、別荘の対処について検討してみる時期かもしれません。マトイでは、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県の別荘の解体も対応しています。どうぞお気軽にお問い合わせください。
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意外と身近な場所にある“別荘”

　別荘というと軽井沢や那須などの高原や生活圏と異なる海辺などをイメージしがち。ですが、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県内を見ると、生活圏内に近い場所で別荘を所有している方もいらっしゃいます。
　例えば、東京都であれば奥多摩、埼玉県では秩父市、神奈川県では箱根や大磯などです。千葉県では木更津市や鴨川市なども人気のようですが、いずれも都心で働く人たちの通勤圏・生活圏にもなっています。
　別荘のなかには一見すると空き家のように見える建物でも、実は別荘だったというケースもあります。別荘は「空き家」の観点からしたら二次的住宅といった位置づけ。別荘のなかには長期間使われないままのものもあるようです。
　いずれにしても、別荘であるか否かに関係なく、使っていなくても定期的な管理とメンテナンスは欠かせません。

　「空き家」はいくつかの種類に分かれます。別荘も空き家の１つ。こちらのコラムで、空き家の種類等について説明していますので、参考になさってください。

別荘を解体することのデメリットとメリット

　別荘を維持することに負担を感じている場合、＜解体したほうがいいかな？＞と思うこともあるでしょう。
　そんなとき、まず考えたいのが解体することによるデメリットやメリットです。

別荘解体のデメリット

　解体することで生じるデメリットにどのようなものがあるでしょうか？ それには次のようなことが考えられます。

別荘として利用できなくなる

　当然のことですが、建物を解体することで別荘として利用できなくなります。それまで家族や友人たちと気兼ねなく使っていた場所や思い出を失うことになります
　そして、その地域にレジャー等で訪れた際には、拠点となる宿泊施設などを準備しなくてはなりません。

土地の固定資産税等が高くなる可能性がある

　すでに別荘を所有していらっしゃる方はご存じのことですが、別荘にも土地と建物に固定資産税等が発生します。それは使用していても使用していなくても変わりません。
　もし別荘の家屋を解体した場合、税金は土地に対するものだけになって税金の全体額は減ります。
　しかし、なかには別荘ではあるものの使用頻度が頻繁なことを理由にセカンドハウスとして申請しているケースがあります。そのとき、住宅用地特例などの税の優遇措置を受けている場合があります。この特例を受けていると、建物が無くなることで特例が適用されなくなります。そのため土地に対する固定資産税等は高くなります。
　なお、別荘とセカンドハウスの違いは以下の表のようになります。

項　目	別　荘	セカンドハウス
利用目的	保養やレジャー	日常生活の拠点
居住頻度	規定なし	月１回以上の居住実績が必要
税制上の扱い	ぜいたく品の扱いとなり優遇措置の対象外	居住用財産として優遇対象になる可能性あり
認定要件	課税対象となるが、申請は不要	自治体への申請と居住証明が必要

 

解体費用の負担が生じる

　別荘の建物や構造、広さ、立地条件等によって額は変わるものの、解体費用としてまとまった金額が必要になります。その費用負担は決して軽いものではありません。

別荘解体のメリット

　一方、メリットには次のようなものがあります。

管理費用の負担が消失

　生活拠点となっている自宅同様に、別荘を所有しているとその建物を定期的に掃除したり修繕したりする必要があります。
　解体することで、管理に関する経済的、身体的、物理的負担を解消できます。

特定空き家等の指定に対する不安から解放される

　別荘であるか否かに関係なく、建物は人の利用が少なくなると劣化が進みやすくなります。建物が古くなればなるほどその傾向は顕著に。メンテナンスが適切に行われなければなおさらで、状況によっては倒壊のリスクも高まります。
　こうした家屋に対しては、自治体から特定空き家や管理不全空き家等に指定される可能性があります。
　空き家対策特別措置法による特定空き家や管理不全空き家は建物の用途ではなく、建物の管理状態によって判定されるものです。その建物が別荘であるか否かは関係ありません。
　たまにしか利用されない別荘であっても、その建物の状態が長期間放置されていて倒壊しそうである場合や、周囲へ悪影響を及ぼしそうな場合は、特定空き家などの指定対象となる可能性があります。
　建物を解体することで特定空き家等の指定のリスクがなくなり、所有者としての負担はなくなります。

固定資産税等の負担が軽くなる

　固定資産税等は家屋と土地のそれぞれに徴収されます。そのため、建物を解体した場合は土地に対する税金だけになりますので、トータルで税負担が軽くなります。

更地にすることで売却しやすくなる

　建物を解体に向けて、その後の土地の利活用が明確なケースもあれば、まだ決まっていないケースもあるでしょう。
　土地の扱いが明確になっていないような場合でも、更地にしておくと土地の売却や用途が決まった段階ですぐに取り掛かれます。とくに売却する場合は、建物があるよりも売却しやすい傾向にあります。

別荘を解体する際の費用の目安

　別荘を解体することのメリットとデメリットとともに、併せて考えたいことが解体費用についてです。解体にどのくらいの費用がかかるのかも含めて、別荘の解体および対処を考えるといいでしょう。
　なお、家屋の解体費用は一般の住居であっても、別荘であっても変わることはありません。解体費用は建物の大きさ、構造、業者、地域、建物の状態などによって異なります。まずは、基本となる建物の構造別の解体費用の目安について説明します。

木造の場合

　構造に関係なく、解体費用の相場は解体する建物の延べ床面積に坪単価を乗じて算出します。
　木造の場合、坪単価は５万円～／坪になります。もちろん、その金額は業者や地域の相場によっても異なりますが、解体費用の目安を付ける参考になります。

　こちらのコラムで、木造家屋の解体費用および関連情報をまとめていますので、参考にしてください。なおリンク先では坪単価が3万円～となっていますが、その後の資材高騰などにより、現在はこちらで説明している額が相場の目安になります。

鉄骨造の場合

　鉄骨造の場合は、重機を使用する割合が多くなること、木造よりもコンクリートを使用している部分が多くなってはつり作業などの特殊な作業も増えます。そのため解体作業の手間が木造よりも多くなることなどから、解体費用が木造よりも高くなります。
　鉄骨造の解体費用の相場はおよそ7万円～／坪となります。建物の延べ床面積に坪単価を乗じて算出するのは変わりません。

　こちらのコラムで鉄骨造の建物の解体について、詳しく説明しています。併せてお読みください。なおリンク先では坪単価が４万円～、4.5万円～となっていますが、こちらは掲載当時の相場です。その後は資材高騰などにより、現在はこちらで説明しているように７万円～／坪が相場となります。

鉄筋コンクリート造の場合

　建物の構造は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の３種があります。鉄筋コンクリート造は3つのなかでもっとも強い構造で、解体には手間も時間もかかります。
　それだけに解体費用は一番高くなり、相場はおよそ10万円～／坪となります。

　鉄筋コンクリート造の建物の解体は木造や鉄骨造よりも複雑になります。こちらのコラムで、鉄筋コンクリート造の建物の解体について説明していますので、どうぞご覧ください。

別荘の解体費用を増大させてしまう要因

　建物の構造以外にも、解体費用を増大させてしまう要因として以下のようなものがあります。これらの点も留意しておく必要があります。

立地条件や周辺環境

　別荘の場合は建物が密集しているような環境はほぼありませんが、別荘までの道が整備されていない、道が狭いなどがあります。
　そこから本来使うべき重機を小さいサイズにしたり、荷物の搬入を手作業で行うことにしたりと、工事車両等の出入り等に何らかの制限がかかることがあります。そうなると、現場に合わせた重機の調達や作業の人件費等が余計にかかる場合があります。
　また、業者の拠点から現場までの距離が長くなると、重機回送費や交通費等が増大にもつながります。

　重機回送費については、こちらのコラムをお読みください。

付帯工事の量

　解体費用のなかで見逃せないものの1つに付帯工事費があります。門柱や門扉、ブロック塀、そして庭の植栽などを撤去するための費用で、その費用も必要になります。

　付帯工事の詳細については、こちらのコラムをご覧ください。

建物の老朽化

　解体する建物の老朽化や劣化が激しい場合、解体工事に際しても予期せぬ倒壊や崩壊が起こる可能性が高くなります。そのため、作業を慎重に進める必要があることから、作業時間とそれに伴う人件費が増大します。

　マトイでは念入りに現地調査を行っています。この段階から、ご依頼者の要望も伺い、それらを含めてお見積りしています。そのため、他社よりも合計金額が高くなる場合がありますが、理由を説明すると皆様は納得してくださいます。まずはご相談・お見積りから、お気軽にお問い合わせください。
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別荘の維持に必要な管理

　別荘を別荘として使い続けるにしても、解体処分するにしても、適切な管理をすることが大切です。売却する、解体する、利活用するいずれの場合にも、適切な管理がなされている建物はスムーズに進みます。
　ここで改めて別荘の管理のポイントについて説明しておきます。

別荘の管理

　別荘は頻繁に使用する機会が少ない傾向にあります。それだけに日常的なメンテナンスが行き届かず、建物の劣化が進みやすくなります。それを防ぐためには、定期的なメンテナンスが必要になります。

定期的な清掃による換気とカビ予防

　せっかく訪れた別荘が黴臭かったらがっかりです。そうならないために、清掃はもちろんのこと換気と除湿器や除湿剤を使うなどしてカビの発生を予防します。
　また、水回りや屋根・壁に水漏れや水漏れの跡がないかの確認も大切です。

季節ごとの管理

　季節に合わせた管理も大切です。

春：窓や網戸などを清掃し、ほこりや花粉、害虫の侵入対策をする。
夏：空調の点検を行い除湿や冷房などを整える。また、植栽などで自然な日陰を作る。
秋：庭や排水溝、雨どいなどにたまった落ち葉を清掃し、暖房設備を点検する。
冬：降雪に対する雪下ろしや水道管の凍結防止策を行う。

管理会社に委託

　前述のような定期的な管理を行うためには、最低でも年に4回は別荘に訪れることになります。もしそれが難しい場合は、管理会社に別荘の管理を委託することもできます。
　サービス内容は別荘の定期的な管理のほかに、管理会社ごとにさまざまなサービスを提供しているようです。委託費は年間30万円～60万円ほどといわれています。

別荘を使わないまま放置しておくリスク

　別荘の維持には手間も費用も掛かります。だからといって放置しておくとさらに大きな負担を抱えることになります。

特定空き家や管理不全空き家に指定される可能性

　特定空き家とは、倒壊しそうなほど家屋の劣化が進んでいたり、保全・衛生面で周辺の住民や環境に悪影響を及ぼしたり、周辺の環境を損ねたりする家屋で、空き家対策特別措置法に基づいて自治体から指定されます。
　同様に、そのまま放置しておくと特定空き家状態になりそうな空き家を管理不全空き家として指定して、所有者に適切な管理を自治体から促されることがあります。
　これに指定され、改善されないでいると固定資産税等の優遇措置の対象外となったり、罰金や建物の解体等を行政代執行されたりすることになります。この費用は後に建物の所有者に請求されることになり、結果として経済的負担がより大きくなります。

　特定空き家や管理不全空き家の指定は増え続ける空き家の対策として、空き家対策特別措置法に基づいて行われています。この法律や特定空き家・管理不全空き家等についてはこちらのコラムで説明していますので、併せてお読みください。

維持費や管理費の負担

　建物が存在することで固定資産税等はもちろん、水道光熱費や手入れのための交通費などの経済的負担は続きます。

固定資産税等の負担が続く

　固定資産税等のほかに、別荘が所在する地域によっては住民税（均等割）が課税される可能性があります。それによって税金の負担はさらに大きくなります。

使わなくなった別荘の対処法

　避けたいことは、何の手を打たないまま負担を負い続けることです。そこで「使わなくなった別荘にかかる負担を軽くしたい」というときの対処法をご紹介します。

解体して更地に

　使われないまま老朽化した別荘は、購入してもメンテナンスの手間が相当かかります。そのため、確実に売却したい、ということであれば家屋を解体して更地にしたほうがスムーズに処分できる可能性が高いといえます。
　また、子どもや親族のために残しておきたい、という思いがあっても、更地にしておく方が建物の管理にかかる費用や手間を省けます。そして、建物を建てる場合にはすぐに工事に着手でき、自分たちの希望の建物を建てられます。

売却

　売却するには前述のように更地にする場合と、家屋付きで売却する場合があります。
　ただし、家屋付きで売却する場合は、一般的な家屋よりも売却しにくい傾向にあります。それは建物の老朽化の程度によってリフォームに費用がかかったり、間取り等が希望に沿わなかったりする場合があるからです。
　そのため、建物付きで売却する場合は、建物が値引き交渉の材料となって買いたたかれる可能性があります。

民泊や貸別荘として活用

　建物の老朽化がさほどでなく、メンテナンスもしっかりできているようであれば、民泊や貸別荘として活用する選択もあります。ただし、この事業をすべて自身で行う場合は、別荘管理以上の手間がかかります。
　自身が事業として行うのであれば、ある程度のリスクも理解したうえで、綿密な事業計画が必要になります。そうでなければ、手数料はかかりますが専門業者に委託するという方法もあります。

無償もしくは安価で譲る

　建物を解体するのも、売却するのも難しい。業者に委託して民泊や貸別荘などにするにしても、そこまで手間や費用もかけたくない。ただ、このまま費用がかかり続けるのもつらい、という場合、「無料もしくは安価で譲る」という選択があります。
　これは、自治体や地元の公共機関に無償で譲って使ってもらったり、親せきや知人に声をかけて興味のある人に無償もしくは安価で譲ったりします。探してみるとDIY好きで別荘に興味をもっている人がいるかもしれません。

別荘の解体を依頼する際のポイント

　ここまで説明してきたように、使わなくなった別荘の対処方法やそのメリット・デメリットはいろいろとあります。
　あまり使わなくなった別荘の対処法としてどれを選択するかは、最終的に所有者ご自身が選択することですが、やはりおススメは建物を解体して更地にして売却することです。
　その場合、まずは解体業者に解体工事の依頼するわけですが、その段階でのポイントをお伝えします。

現地調査の実施

　まずは見積りをとることになります。この際、必ず現地調査を行うようにしましょう。そしてできるだけ現地調査に立ち会うようにしてください。
　立ち会いは依頼主と業者が工事現場に足を運んで、現場の確認や打合せを行います。
　これによって業者は見積りや現場に即した工事計画を立てます。依頼主は施主としての要望を伝えます。例えば、自分たちでは難しい大型家具の処分なども、業者によっては依頼することもできます。
　また別荘では隣家との境界線や、敷地の範囲がわかりにくいことがあります。そのような場合も、依頼主が立ち会っていれば確認しやすくなります。

　施主様の立ち会いは現地調査時以外にも行われます。その際の留意点なども含めて、こちらのコラムで詳しく解説していますので、こちらもご覧ください。

立ち会いが難しい場合は図面や写真を準備

　別荘の場合、所有者の自宅から別荘が離れていることが多く、そのために業者との話し合いや現地調査の立ち会いが行いにくいということがあります。
　立ち会いは必ず行わなくてはならないものではありませんが、できるだけ立ち会うことをお勧めします。もしも難しい場合は、建物や敷地の範囲を示す図面や写真を準備し、業者に渡してください。その際、業者への要望がある場合は、それも一緒に伝えてください。

別荘が所在する自治体の補助金制度の確認と活用

　自治体のなかには、建物の解体工事に対して補助金等が支給される場合があります。それは別荘を解体する場合にも活用できる可能性があります。
　空き家の状態が長期間続いている、老朽化が進んで倒壊・崩壊などで周囲へ危険を及ぼす可能性がある、周囲の景観に悪影響を与えている等の対策の一環です。
　ただし、これら補助金・助成金制度は自治体によってその有無や要件等が異なります。しかし、これを利用することで解体工事の経済的負担はかなり軽減できます。ぜひ、別荘が所在する自治体に補助金等の制度があるか否か、その要件に所有している別荘の条件が当てはまるかなどを確認して、積極的に活用するようにしてください。

　建物の解体工事の補助金等について、種類や活用時の注意点などを詳しく説明しています。こちらのコラムも併せてお読みください。

管理会社への連絡や別荘近隣の住民に挨拶

　なかには、別荘の管理を管理会社に委託している方もいらっしゃるでしょう。そのような場合や、別荘利用時にお付き合い等をしている方々がいたら、工事に先立って挨拶を行い、解体する旨を伝えておきましょう。
　また管理会社と契約している場合は、契約に関する諸手続き等もありますので、それらも確認して必要な手続きを忘れないようにしてください。

まとめ

　別荘は所有していれば生活を豊かにしてくれるものです。しかし、維持のための手間や経費の負担が大きくなれば、その意味はなくなります。もし、維持することに負担が生じた場合は、それに合わせた対処を検討することをお勧めします。
　別荘の負担を減らす対策の１つは、別荘を解体することです。しかし、その選択を躊躇する理由の１つは、解体費用の負担があるようです。しかし、その負担については解体工事後の土地の取り扱いや補助金の活用などによっても軽くすることが可能です。
　マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県にある別荘の解体工事もお請けしています。また、解体工事に伴う不用品の処分などのサービスのご提案もさせていただいています。まずは、お気軽に無料ご相談・無料お見積りフォームをご利用ください。
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