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　解体工事の順調な進行を妨げるものの１つに「地中埋設物」があります。
　解体工事で地中を掘り起こしたときに、想定していなかったものが出てくることがあります。それはさまざまなものですが、まとめて地中埋設物と呼ばれています。
　今回は、工事中に地中埋設物が出てきた場合の対処方法や費用等に関することを説明していきます。

地中埋設物とは？

　
　地中埋設物は、地中に埋まったまま取り残されているものをいいます。その大きな特徴は、「役目が終って不用」な状態になっている点にあります。地中に埋まっていて、かつ使われていない状態が長く続いているために存在を忘れられていたわけです。

地中埋設物が発見される経緯

　冒頭で触れたように、地中埋設物は解体工事が進んで地中を掘り返した際に発見されることがほとんどです。
　「平屋の建物で地下はないのでうちは大丈夫」と思う方がいらっしゃるかもしれません。でも、これは平屋であろうと複数階建てであろうと、地階があろうと関係なく、あらゆる建物の解体工事で発見される可能性があるのです。
　それはどんな建物もコンクリートでできた「基礎」があります。基礎は地中に埋まっているので、その部分の解体のためには地中を掘り返す必要があります。また地中深く杭を打ち込んで建てている建物もあります。その場合も同様に地中深く掘り返すことになります。
　そうして地中を掘っているなかで、地中埋設物が発見されることがあるのです。

地中埋設物とそのリスク

　解体工事の際に地中埋設物が発見された場合、撤去するか否かは施主様が判断することになります。
　施主様が使用する家屋を建て替えて、しかも地中埋設物の存在が建築に影響しない場合は、撤去しないで埋め戻すと判断することがあります。
　しかし、土地売却を予定している場合、もし地中埋設物を撤去しないで売却すると後に買い主から地中埋設物の撤去費用を請求される可能性があります。また、解体工事の際にはわからなかった地中埋設物が、売却後に発見されることもあります。その場合も、撤去費用をはじめとした金銭面について売り主と買い主の間でトラブルに発展することがあります。
　このように解体後の土地の売却を予定している場合は、地中埋設物をめぐるトラブルを避けるために、売買契約時に必ず「契約不適合責任を明確化」しておく必要があります。
　「契約不適合責任」とは、売買するものの種類・品質・数量等が契約の内容に適合しないことが判明したとき、売り主が負担する責任をいいます。これは2020（令和２）年の民法改正によって瑕疵担保責任が廃止され、それに代わって契約不適合責任が追加されました。これによって買主は次の権利が認められるようになりました。
　＊履行の追完（目的物の補修・代替物の引き渡し・不足分の引き渡し）
　＊代金減額
　＊損害賠償
　＊解除

　なお解体工事の際に起こりうるトラブルの原因やトラブルを回避するための対策などについて、こちらのコラムで取り上げています。どうぞお読みください。

地中埋設物の内容と対処法、そしてその費用の目安

　現在、建築廃材をはじめとした解体工事で排出される廃棄物の処分はマニフェスト制度によってマニフェスト伝票を用いて正しく処分することが義務付けられ、不法投棄できないように管理されています。
　しかし、それ以前は管理体制が整っておらず、そのまま地中に埋めることがよくあったようです。解体工事中に地中から発見される埋設物でよく見られるものには、建築廃材・基礎や杭・井戸や浄化槽・岩や石などがあります。
　これらについて、その特徴、対処方法、それにかかる費用の目安などについて説明します。

　解体工事や建築工事によって排出される産業廃棄物は、マニフェスト制度によってその処理方法がしっかり管理されています。廃棄物処理の根拠となる廃棄物処理法やマニフェスト制度等については、こちらのコラムで詳しく説明しています。どうぞ、ご覧になってください。

地中で発見された建築廃材とその対処法、そして費用の目安

【特　徴】
　コンクリートガラ、木片、瓦など、過去に建物を建てたり、改修・解体したりした際にでた廃材を、そのまま地中に埋めてしまったものです。

【処理方法】
　撤去します。とくに解体工事後にその土地を売却する場合、地中残置物を残したままでは買い主とのトラブルに発展しかねないため、きれいに撤去することが必要です。

【撤去費用の目安】
　撤去費用は埋設物の内容や状態によって異なってきますが、おおむね以下の金額を目安としてお考えください。
　なお、撤去には撤去費用のほかに作業費用がかかります。具体的な費用については、撤去前に確認することが大切です。

・木片　5,000円～／㎥
・コンクリートガラ　１万円～／㎥
・レンガや瓦　２万円～／㎥
・タイル　2.5万円～／㎥

地中で発見された基礎や杭とその対処法、そして費用の目安

【特　徴】
　基礎や杭は建物を支えるためになくてはならないものです。
　基礎は地面を掘り下げて、鉄筋コンクリートで造られています。また、杭は金属製やコンクリート製のものを、何ｍもの地中深くまで打ち込んでいます。これらを撤去するのは時間と手間、そして莫大なコストがかかります。

【処理方法】
　地中埋設物として問題になる基礎や杭は、解体する建物の前に建っていた建物の基礎や杭です。本来ならば建物の解体の際に一緒に撤去すべきなのですが、そのまま埋め戻されて地中埋設物となったケースもあるようです。
　地中埋設物としての基礎や杭は本来は撤去すべきところですが、これらが地中にあることで土壌汚染や地盤沈下を引き起こす心配はほぼないものです。そのため、地表から深さ1.5ｍの所で杭頭をカットして、残りの部分はそのままにしておくことがあります。
　ただし、土地を売却する場合には、そのことを「重要事項」として買主に伝えることが必要で、重要事項説明書に「杭基礎あり」と明記して売却します。

【撤去費用の目安】
　基礎杭をすべて抜く場合、その数にもよるものの100万円近くの費用がかかる可能性があります。

地中で発見された岩や石とその対処法、そして費用の目安

【特　徴】
　岩や石などは以前の解体工事の際に埋めたものの可能性もありますが、もともとその土地に埋まっていたものである可能性もあります。

【処理方法】
　最近の家屋は基礎工事の際、深めに地面を掘って基礎を以前よりも深い位置に作られることが多くなっています。そのため、石や岩が基礎工事に影響を与えることがあるので、石や岩は掘り起こして撤去します。

【撤去費用の目安】
　石や岩の場合、その大きさや重さなどによって異なります。撤去する石等が大きいと重機を使用し、その運搬費用もかさんできます。
　こちらに庭石の撤去に関する情報をまとめています。庭石と地中埋設物としての石や岩は、若干、条件が異なりますが、こちらも参考になさってください。

地中で発見された井戸とその対処法、そして費用の目安

【特　徴】
　かつて上水道が十分に整備されていなかった頃、井戸は人々の生活を支えるために欠かせないものでした。しかし、上水道環境が整ってくると不要になり、そのまま残されているもの、埋め戻されているものなどがあります。

【処理方法】
　井戸で地中埋設物となるのは、汲み取り口は撤去されているものの、その先の地中にある部分が適切に処理されていない状態のものです。
　その場合、地中から湧き出るガスが少しずつ地上に吹きだし、事故を引き起こしかねません。また、止水処理をしっかり行わずに埋めてしまうと、雨水や汚水によって地下水を汚し、近隣の利用中の井戸水へ影響を与えることも考えられます。
　長期間使用していない井戸、および適切に処理をされないまま埋められていた井戸などに対しては、井戸のなかに堆積している土やゴミなどを除去し、パイプを差し込んで確実に中にたまっている取り切れない堆積物やガスを完全に取り除きます。そのうえでその土地の地層に合わせた土砂を埋めていきます。

【撤去費用の目安】
　井戸の埋め戻しも、10万円以上の費用が必要になると考えておくといいでしょう。

　井戸の埋め戻しについては、こちらのコラムでも取り上げています。どうぞ、参考になさってください。

地中で発見された浄化槽とその対処法、そして費用の目安

【特　徴】
　井戸と同じように浄化槽が地中に埋められていることもあります。
　浄化槽は下水道が整備されていなかった頃、生活排水を浄化するために敷地内に埋められた大きなタンク状の装置です。地中埋設物となっている浄化槽には、なかに石や土を入れられているものもあります。

【処理方法】
　浄化槽の撤去では、浄化槽を掘り起こす作業とともに、浄化槽内に土や石が入れられている場合はそれらを取り除く作業も必要になります。また浄化槽を撤去した後には大きな穴ができるため、大量の土砂を用意してそこを埋め戻します。

【撤去費用の目安】
　浄化槽の撤去も10万円以上の費用が必要になると考えておくといいでしょう。

　浄化槽の撤去については、こちらのコラムでも取り上げています。どうぞご覧ください。

地中埋設物のほか、工事着工後に追加工事が必要となるもの

　地中埋設物が発見された場合は、原則として施主様に報告し、相談をしたうえでその対応に取り掛かります。それは追加工事の扱いとなって、追加費用が必要になってくるからです。
　なお、工事着工後に追加工事が必要になるケースは、地中埋設物が発見されたとき以外に、次のようなことがあります。

養生

　解体工事現場周辺に足場とともに設置する養生は工事の第一歩ともいえるもので、当然その費用は初めから見積りに加えられています。
　しかし、強風などによって破損したり、近隣から騒音のクレーム等がついたりした場合、養生シートの種類を防音性の高いものに交換したり、さらに追加したりすることがあります。その多くの場合、追加費用として請求されます。

　養生シートにはさまざまな種類や効果があります。養生シートの選択や使い方で、工事現場の安全性はもちろん、周辺の方々への影響を低減することができます。それら養生シートについてのいろいろを、こちらのコラムで説明していますので、お目通しください。

アスベスト対応

　私たちに健康被害をもたらすことで知られているアスベストですが、そういった特徴があることが明らかになる以前は、建築や工業において多用されていました。2006（平成18）年にはその使用は全面禁止になりましたが、それ以前に建てられた家屋ではアスベストを含有した建材を使用している可能性があります。
　そのため、事前調査などを行ってアスベスト除去の対応が必要であるか否かを調べて解体工事を行います。しかし、事前調査では確認しきれなかったアスベスト含有の建材等が、解体工事中に発見される場合があります。アスベストはだれにとっても影響を与えるため、適切な対処が必要ですが、その場合も追加工事となって費用が発生します。

　アスベスト対応として施主様や業者それぞれの立場で行うべきことなどを、アスベストの基本情報とともにこちらのコラムで詳しく説明しています。是非、お読みください。

残置物

　家屋内に置かれたままになっている家具や不用品などを解体業者に処分を依頼することは可能です。その場合、事前に現地調査を行って残置物処分費用として見積ることになります。
　しかし、着工から残置物の処分に当たると、往々にして見積り段階よりもさらに多くの残置物が見つかることがあります。その場合も追加費用となります。

近隣とのトラブル

　さらに避けたいこととして近隣とのトラブルがあります。業者としても騒音や粉じんの低減や歩行者の安全確保に努めてはいるものの、万が一、クレームがついた場合はその対応を着実に行います。しかし、それでもタイミング悪く同じようなクレームが続いたり、行政指導が入ったりすると、工事を一時中断せざるを得なくなる場合があります。その場合、延期した期間分の料金を請求される可能性があります。

地中埋設物の責任者としての施主様の役割

　地中埋設物が発見された際、私たち業者は速やかに施主様に報告を行い、相談の上、その後の対応を進めます。
　もちろん対応については、施主様に指示を仰いだうえで行います。
　これは、解体工事における地中埋設物の責任は施主様にあるためです。また、地中埋設物の撤去およびそれに付随することの費用は、原則として施主様のご負担になります。施主様にしてみたら、ご自身としては全く身に覚えのないものが出てくることがあり、そのための費用を負担するのは釈然としないことだと思います。それだけに私たち業者としても本当に心苦しい気持ちでいっぱいです。
　しかし、地中埋設物が残っている土地は、地盤の強度が低下し、次に建てる建物に悪影響を及ぼします。また、地中埋設物をそのままにして売却した場合、買い主から契約不適合責任を問われ、裁判を起こされたり、なんらかのトラブルに発展したりする可能性があります。このため、費用的にも、リスク回避の面からも解体工事の段階で地中埋設物は撤去しておくことをお勧めします。

追加工事・追加費用に伴うトラブル回避に備える事前の対策

　地中埋設物が出てきた場合の追加工事に伴う追加費用など、施主様としてはもやもやした気持ちになることがあると思います。それでも後々に起こる可能性があるトラブルを回避するためにも、解体工事の段階でベストな対策を取ることが大切です。
　そこで地中埋設物が出てきた場合、気持ちよく対策を進めていくための事前の配慮や対策を説明します。

① 地中埋設物に限らず、追加費用が発生するものにどのようなものがあり、どのくらいの費用がかかるかを業者に確認する。

② ①に挙がった事項の必要な対策と追加費用の目安も確認しておく。

③ 見積り書をじゅうぶんに確認し、「〇〇一式」と書かれているものがあれば、具体的な作業内容とそれぞれの金額を記してもらう。

④ 地中埋設物が出てきて追加工事が必要になる場合は、必ず施主様に連絡をして具体的な状況報告をするよう業者に依頼する。可能であれば、立ち会い確認を行う。

⑤ 業者による現地調査に際しては、現場の地図や建物の図面のほか、施主様が知りえる解体する家屋や土地の過去の情報を業者と共有する。例えば、「以前は浄化槽を使っていた」とか、「この辺に井戸があった」、「〇年頃に屋根材を交換した」といった情報です。

⑥ 地中埋設物だけでなく、追加工事の必要性が発生したら、速やかに施主様に報告する。

⑦ ①～⑥の内容について口約束だけではトラブルにつながりやすいため、きちんと書面に残す。

まとめ

　地中埋設物は、事前に把握できるものはごく僅かで、実際に解体工事で地面を掘り始めてから予想もしなかったものが出てくることがほとんどです。そのため、地中埋設物をはじめとした追加工事について具体的な内容を事前に提示することは、業者としてもかなり難しいといえます。
　ただし、本文中でも触れているように、「かつて浄化槽を使っていた」、「井戸があったように記憶している」、といった施主様の記憶をたどった情報提供や図面などがあれば、それを基にした追加工事や追加費用の見積りを出すことができます。
　業者にとってみても、工程に影響を与えること、そして何よりも施主様のご負担を増やしてしまうことから、とても心苦しいものです。それだけに、マトイでは施主様への具体的な説明やそれ以前からの細やかなコミュニケーションを取りながら、施主様が納得し、満足していただける解体工事を目指しています。どうぞ、お気軽にご相談ください。
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