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　「更地」と聞くと、「建物など、何もない状態の土地」といった理解をしている人は多いはず。確かにそのとおりなのですが、実は、それ以外の条件もあるのです。
　今回は、更地の意味とそれと関連した情報をお伝えします。

意外と知らない「更地」の本当の意味

　一般の人たちの多くは、更地と聞くと「建物もなにもない空き地」と思うでしょう。確かに、建物が建っていない状態も、更地の条件の１つです。
　しかし、更地と呼ぶには、そのほかの条件が必要となります。その条件とは、借地権・貸借権・地上権等が設定されていない、ということです。

～更地の条件～
＊建物などの建造物が建っていない
＊借地権・貸借権・地上権等の設定がない

　建造物がなにもない空き地でも、もしもその土地に借地権や貸借権、地上権などがついていたとしたら、その土地は更地とは呼べません。ただし、抵当権は別です。抵当権は土地利用を制約するものではないため、その空き地に抵当権がついていても更地ということになります。

更地にすることのメリットとデメリット

　所有する建物や土地の処分を検討しているとき、または所有する空き家を処分してその土地を売却、もしくはなんらかの方法で再利用を考えている場合、更地に関する知識が必要になってきます。
　まず知っておきたいことは冒頭に説明した更地の条件、そして、更地にすることのメリットとデメリットです。これについては、固定資産税などの面、そして売却処分の面のそれぞれにおいてメリットとデメリットがあります。

固定資産税や空き家問題の政策面から

　メリットやデメリットを考えるときに、最初に挙がってくるのはやはり税金や空き家管理などで生ずる経済面での負担でしょう。そして、これらの負担は空き家問題対策など、そのときどきの政策にも左右されます。
　まず、空き家等を処分して更地にすることには、所有者が家屋の維持・管理に伴う費用負担から解放される、売却しやすい、といったメリットがあります。
　逆に、デメリットには、固定資産税が高くなる、家屋解体や整地などの費用がかかる、といったものがあります。
　更地にすると毎年徴収される固定資産税額が増えるのは、固定資産税を減税する特例（小規模住宅用地の特例や一般住宅用地の特例）が適用されなくなってしまうからです。しかし、このことが空き家増加の原因の１つになっています。
　そのため、空き家対策特別措置法による特定空家の指定のほか、特定空家指定以前に管理がされていない空き家を「管理不全空き家」に指定し、固定資産税の減額措置を解除する方向に政策が動いています。
　また、この減税の特例についても見直しする意見も出ているため、空き家等を所有している人たちにとっては、特例措置の行方や空き家対策の動向など政策の対応は見逃せないものとなっています。

売却処分（売れやすさ）の面から

　家屋の解体撤去を検討している方のなかには、その後の土地利用の計画をもっている方、売却処分を検討している方がいらっしゃると思います。後者の場合、更地と古家付き土地として売却する２つの方法があります。では、どちらが売却しやすいでしょうか。
　売れやすさの点においては、更地の方が高いとされています。それは購入者にとって、古家の解体にかける手間や費用の負担がなく、自由に使えて、すぐに計画を起こせるからです。
　売り主にとっては古家の解体や整地等にかける費用や日数などがかかってきます。この点においては、仲介する不動産会社の担当者を交えて十分に相談しながら進めることが大切です。
　一方、古家付き土地として売却する場合は、売り主側の負担は軽減されます。しかし、売れやすさの点からすると、その建物の利用価値を認める人がタイミングよく現れればいいのですが、そうでない場合は更地よりも売れにくいことがあります。また、解体費用などは買い主の負担となるのが一般的ですが、解体費用等を差し引いての価格交渉を求められることもあります。売却に当たっては、これらの点を考えに入れておく必要があります。

　空き家を所有している方々にとって、こういった税制や政策の動向は気になるところであり、常にアンテナを張っておく必要があります。なお、こちらのコラムでは、家屋や土地の売却処分にあたって、更地渡しや古家付き土地に関するメリットやデメリット、その際の注意点などを説明しています。どうぞお読みください。

土地活用で知っておきたい、更地以外の用語

　家屋の解体、建て替え、家屋や土地の売却などを検討する場合、土地に関するさまざまな用語に触れることになります。更地と同じようにそこには細かい意味が込められています。ちょっと聞いただけでは似たような感じですが、それぞれの違いを把握しておくことは大切です。

整地（せいち）

　整地とは、建物を解体した後、木くずやコンクリートなどを重機や手作業で取り除いて、転圧作業といって重機などで踏み固めることです。この作業を整地といい、それが済んだ土地を「整地した土地」といいます。
　整地済の土地は、すぐに土地活用のための工事等に取り掛かることができるため、解体撤去後は整地することをお勧めします。その分、整地した方が売れやすい傾向にあります。
　なお整地の方法にはいくつかの種類があります。その後の土地活用をどのようにするかと併せて、どのように整地するかを検討する必要があります。

　整地に関しては、こちらのコラムで詳しく解説していますので、ご一読なさってください。

敷地（しきち）

　敷地とは、建物が建っている土地のことをいいます。
　法律的な定義では、「一の建物または用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地」となります。これは、例えば１つの土地に母屋や離れ、駐車場がある場合、これらの建物は用途上一体となっているとみられ、これらの建物が占めている一帯の土地が敷地となります。

底地（そこち）

　底地とは、自分の土地を他人に貸して、その地上に他人の家がある土地のことをいいます。
　この場合、土地自体は自分のものですが、人に貸しているために地主が自由に使うことはできません。この土地は、借主からみた際には「借地」となり、貸主の立場でみると「底地」となります。
　また、税務上からは「貸宅地（かしたくち）」といいます。

建付地（たてつけち）

　建付地とは、その土地に建っている建物の所有者が、土地の所有者と同じ土地のことをいいます。
　建物の所有者と土地の所有者が別の場合として、借地に自宅を建てているケースがあります。この場合の土地は、底地といった扱いになります。

貸家建付地（かしやたてつけち）

　貸家建付け地とは、自分が所有している土地に自分が所有する建物があり、その建物を第三者に貸している場合の土地をいいます。

借地（しゃくち）・借地権（しゃくちけん）

　借地とは文字通り、借りている土地、および土地を借りることをいいます。また、借地権とは、建物を所有するために他人から土地を借りる権利をいいます。
　借地権については、こちらのコラムで説明していますので、参考になさってください。

更地にするための流れとその費用

　では、所有する土地を更地にするにはどうしたらいいでしょうか。それには次の２点について行う必要があります。

① その土地やそこに建っている自己所有の建物を誰かに貸している場合、借地権・地上権・貸借権などを返還してもらう。
② その土地に建っている建物等をすべて解体撤去する。

借地や借地権の返還方法と流れ

　借地の返還では、借主と貸主である地主との双方でのやり取りが必要になります。

【借地・借地権の返還方法】
　これには次の３つがあります。
① 地主に無償で借地権を返還する。
　無償で借地権を返還するにあたっても、借主が建物を解体し、更地にして返還することが基本です。ただし、とくに地主の事情によって返還する場合は、交渉によって借地権を買い取ってもらったり、建物の解体費用等を地主に負担してもらったり、ということが可能です。

② 地主に有償で借地権を返還する。
　借主都合の返還であっても、地主都合の返還であっても、地主に有償で借地権を買い取ってもらう方法です。

③ 第三者に売却する。
　地主に借地権を買い取れない事情がある場合など、第三者に売却することができます。ただし、借地権の売却に際しては、地主の承諾が必要であること、不動産の売買の知識をもって買い主を探す必要があること等から、まずは地主と話し合ったうえで、信頼できる不動産業者に依頼する必要があります。

【借地返還の流れ】
　借地および借地権の返還に際しては、次のような流れで進めていきます。

① 地主および借主の双方で、返還に当たって建物の解体の必要の有無、諸費用の負担返還、時期などについて話し合う。
② 解体業者を複数社選び出して、相見積りを取って比較・検討。
③ 選び出した業者に建物の解体撤去を依頼。
④ 解体撤去後は、借主は法務局で「建物滅失登記」の手続きを行う。

　借地返還について大まかな流れを説明しました。さらに詳しい説明は、こちらのコラムで取り上げていますので、是非、お読みください。

更地にするまでの流れ

　更地にするまでの流れは、通常の家屋解体をする際の流れとほぼ同じように進めていくと考えていいでしょう。そして次のような流れで進めていきます。

① 事前準備と情報収集。
　この段階では、建物の解体にかかる日数、時期、解体の流れ、費用の概算などの情報を集めて、把握しておく必要があります。それに応じて、更地にするまでのスケジュールや予算配分を検討します。集めた情報をしっかりと精査して、計画内容を再確認します。
　また、借地の場合は、借地権の返還に関する地主との話し合いも事前準備として行います。そして、話し合いの結果として、必要に応じて合意解約書を作成します。これは、借地権の返還が双方の合意のもとに行われたことを担保する意味があります。返還期限、清算方法、立退料、借地上の建物の処理等を書面化しておきます。

② 解体業者を選んで、相見積りなどを通して決定。
　解体業者を選ぶ際に大切なことは、最初から１社に決めてしまわずに、複数の業者による相見積りを取ることで、最適な業者を選ぶことです。

③ 近隣への挨拶回りと建物内の残置物等の処分。
　近隣の方々への挨拶回りは、トラブル回避のためにも必要です。
　また、解体工事着工前に自分たちで建物内の残置物を処分することで、解体費用の増大を防ぐことができます。

④ 解体撤去工事。
　解体作業については、通常の流れと同様に進められます。

⑤ 整地作業。
　整地については業者と相談して、その後の土地活用に応じた整地方法を選びましょう。

⑥ 廃棄物処理と清掃。
　廃棄物は解体工事の段階から分別をしながら、処分を進めていきます。同時に、現場の清掃も行います。最初の業者選びの段階で、この廃棄物の処分と最後の清掃までしっかり行ってくれる業者を選ぶようにしましょう。

⑦ 事務手続き。
　解体工事終了の知らせを受けたら、現場に足を運んで整地の状態、廃棄物の残りの有無、清掃がしっかり行われているかどうか等を確認し、問題がなければ解体工事終了となります。
　さらに依頼主は、建物滅失登記を解体工事終了後１カ月以内に法務局で行います。

　上記の流れの各段階で行うべきことの詳細は、こちらのコラムで木造建物の解体を通して説明していますので、こちらもお目通しください。

費用の目安

　敷地の上に建っている家屋を解体して更地にする場合、その費用は建物の構造によって変わってきます。だいたい、木造➡鉄骨造➡鉄筋コンクリート造の順に、建物が頑丈になるほど高くなっていきます。これは頑丈であればあるほど、解体に手間と時間が必要になるからです。
　なお、解体費用の目安は、坪単価と建物の延べ床面積をかけて計算します。建物の構造別の解体費用の坪単価は、おおよそ次の通りです。

木　　　　　　　造：30,000円／坪～
鉄　　　骨　　　造：40,000円／坪～
鉄筋コンクリート造：50,000円／坪～

　また、建物の構造のほか解体費用を左右する要素をはじめとした、解体費用に関する情報をこちらのコラムでも解説しています。どうぞ参考になさってください。

更地の活用方法

　建物を解体して更地にした後、その土地をどのように活かしていくかという点が重要です。更地の活用方法には次に説明するように、さまざまな方法があります。

① 売却
　まとまった現金を一度に入手できること、固定資産税や家屋の維持管理の手間などの負担が無くなることは売却の大きなメリットです。
　しかし、必ずしも希望通りに売れるとは限りません。また負担から解放されると同時に、その土地を活用して利益を得る機会もなくなるという点も含めて、しっかりと検討する必要があります。
　最初から売却を目的として更地にする場合には、更地にして売れやすい状態にしてから売りに出すのと、買手が見つかってから先方の要望に応じて解体や整地を行う進め方もあります。
　どちらがいいかは、時期や地域、土地およびその周辺の環境など、いろいろな要素が関係して判断が難しいところです。これについては、売却を仲介してくれる不動産業者と相談すると、その土地や周辺環境に合ったアドバイスをしてくれます。

② 賃貸マンション・賃貸アパート
　この選択では、新たに建物を建てるために、その費用が必要になります。さらに、アパート経営では入居者が順調に決まる補償はなく、初期費用がかかる割に、収益に関するリスクがあります。
　しかし、長期的に見た場合の費用対効果のバランスが比較的よく、節税効果もあります。

③ 戸建賃貸、賃貸併用住宅
　アパートなどの集合住宅だと、実際にどのくらいの規模のものを作れるかイメージしにくいですが、戸建てであればそれまであった住宅と比較してイメージができます。また、アパート等を建てる場合と違って、敷地がさほど広くなくても家屋を建てて始めることができます。
　しかし、メンテナンスやリフォームの費用は貸主(家屋の所有者)の負担となることや、アパートよりも借主のターゲットが限られてくる点に注意が必要です。

④ 駐車場経営
　駐車場経営は、土地活用法としては初期投資費用が安く、管理の手間がかからないという点で、始めやすいものです。
　しかし、アパートや戸建賃貸等と比較すると収益性は低く、駅や大きな会社・施設が近くにあるなど、周辺環境によって収益はかなり左右されてきます。
　そのため需要がどの程度あるか、事前にしっかり調べておく必要があります。

　なお、こちらのコラムでは、更地を駐車場として活用する際のポイントとともに、それ以外の土地活用についても説明しています。どうぞ参考になさってください。

まとめ

　土地に関する用語だけでも、異なる意味をもつさまざまなものがあります。普段はあまり考えることはないと思いますが、不動産の相続やその扱いなどを検討する際は、それぞれの違いも把握しておくと、行うべき事柄が比較的スムーズに行えることでしょう。
　とはいえ、既存の住宅を解体して更地にしたり、その後の土地活用を検討したり、ということは大変です。とくに最初は、なにをどのように進めるべきか、なにから始めるべきかがわからず、戸惑うことと思います。
　そんな時は解体のご相談とともにマトイにお話しください。目的のことのとりかかり方、進め方、そして土地活用に至るまでを説明させていただきます。実際に解体工事を依頼する・しないに関係なく、一緒に考えさせていただきますのでご安心ください。解体や土地活用等のサポーターとしてマトイをご活用ください。
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